그야말로 최고의 상승가도를 달려오면서 미국내 경제의 중심 한가운데를 받치고 있는 현재의 부동산시장은 이제 뜨겁다 못해 터지기 직전의 감자가 되어 ‘더 오른다’ ‘아니다’의 논쟁거리로 한껏 부상되고 있다.
한마디로 현재의 부동산시장의 상태는 극히 ‘비정상적인 부동산시장’의 형국을 이뤄가면서 불안한 조짐을 보이고 있는 것이 사실이다.
하지만 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 말대로 현 상황이 ‘거품수준’으로 확인 될 것인지 아니면 아예 어느 정도의 ‘현실수준’으로 자리를 잡을 것인지를 확연히 분간해 내기에는 아직도 어려운 상황이 되고 있다.
그렇다보니 대다수의 미국민들은 무언가 터질 듯 말 듯한 정점의 상태에 놓여있는 불투명한 부동산시장의 전망에 대해 적잖은 불안감에 빠져들기 시작했고 FRB도 이와 관련한 부동산시장 대책에 정부의 다각적인 경제정책과 맞물린 금리조정을 최대 현안으로 올려놓고 고심에 박차를 가하고 있는 것이다.
그런데 2004년 중후반기 6개월간 내내 주춤거렸던 주택시장의 실체는 당시 금리가 본격적으로 오를 것으로 예상한 부동산시장의 초기 반응이라는 사실.
그러나 실제의 모기지 금리는 약간 오른 수준에서 멈추었고 차후 다시 곧 오를 것이라는 불안감에 휩싸인 바이어들이 부동산시장에 몰려들게 된 것은 결국 금리 인상설에 대한 불안감이 부동산시장을 더 뜨겁게 만든 결과가 된 셈이었다.
사실 2005년 초 많은 경제 및 부동산 전문가들은 올 한해의 주택가격 상승 예상치를 연간 약 7~8% 정도로 내다보았었고, 필자 역시 연간 약 8~15% 정도 상승할 것으로 예상했었다. 하지만 반년이 채 지나기도 전인 지난 4월에 이미 주택가격의 상승률은 약 8~10%를 넘어섰고, 다시 7월초 현재는 더 올라 남은 반년 동안에도 주택가격은 계속 널뛰기 할 채비를 갖추고 있는 것이다.
또한 부동산 가격의 감정 기준대도 없어져 가격이 들쭉날쭉하다 보니 주택들의 제 가격이 얼마인지를 모를 정도로 리스팅 가격도 마음 내키는 대로 정해져 시장에 나오고 있다. 그래도 예전에는 주택감정 가격에서 1만~2만달러 더 얹어진 상태로 마켓에 나왔지만, 이제는 수만 달러씩 더 얹혀 나오는 형국이다.
물론 그렇게 과도한 가격에 매매가 곧바로 이뤄지는 것은 아니다. 단지 다른 매물들 상호간에 가격 상승의 분위기를 서로 만들어주는 역할을 거치고 또 오랜 시일을 통했을 때 매매가 이뤄지는 것이다.
하지만 지금의 부동산시장에선 주택매물의 숫자도 부족하지만 바이어들의 숫자 감소와 더불어 진지한 구입의사와 구입능력이 크게 떨어져 있는 것도 예전과 달리 크게 변화된 점이라는 사실이며, 특히 최근의 부동산시장에서는 단기차익을 노린 투자자들의 부동산 구매가 부쩍 늘어나면서 일정한 매매의 룰을 거치던 부동산시장의 흐름도 지금은 많이 뒤엉켜져 있다는 것이 예전과 다른 점이되고 있다.
그렇다면 한없이 치닫고 있는 현재의 부동산 시장은 과연 언제쯤 정점에 도달할 것이고, 또 그 멈춤의 시작은 어떻게 찾아올 것이며, 그러한 상황의 움직임들은 어떠한 방식으로 전달될 것인가? 지난 몇 주 동안 각 기관들이 발표한 부동산시장의 전망들을 토대로 정리해 보자.


케니 김

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<다음주 계속>