상업용 렌트는 단독 주택이나 아파트 렌트와는 조금 다르다. 리스만 좋아도 비즈니스의 절반은 성공이라고 하니까.
브로커나 그 장소를 임대하려고 하는 손님 모두가 사전에 미리 점검해야 하는 중요한 일들은 다음과 같다. ▲건물의 실제를 파악: 사이즈와 내부공사, 장비, 건물 골조 상태는 물론, 지질 위험도, 독소, 소음 공해에 대해서 알아봐야 한다. 제대로 사이즈를 몰라 스퀘어피트당 얼마씩 정한 렌트를 더 낼 수도 있고 건물의 스트럭처가 문제가 있거나 각종 공해 때문에 부득이 장소를 옮겨야 하는 사례도 있다. ▲건물 사용과 향유에 대한 조건: CC&R 및 타이틀 상의 건물주 이름 확인과 재개발 계획 유무, 비즈니스 퍼밋과 세율에 관한 조사도 중요하다. 상가협회의 규정(CC&R)에 대해 잘 알고 있어야 함은 기본이고 제대로 건물주와 사인이 된 것인지도 확인할 필요가 있다. 그리고 그 비즈니스가 속한 시나 카운티가 어디인지를 미리 알아야 한다. 어떤 행정구역은 원하지 않는 업종이 있을 뿐 아니라 비즈니스 택스는 지역마다 모두 다르기 때문이다.
렌트는‘그로스 리스’(Gross Lease)와 ‘넷 리스’(Net Lease)로 나눈다. 그로스 리스는 거의 모든 비용을 건물주가 부담하는 것으로 주로 사무실 임대인 경우가 많고, 넷 리스는 부분적으로 또는 전체적으로 입주자가 기본 렌트 외 추가로 비용을 부담하는 것으로 상가나 샤핑센터 리스가 대부분 넷 리스다.
흔히들 트리플 넷 리스(Triple Net(NNN) Lease)라고 하는 요즘 대부분의 리스는 건물에 관계된 모든 경비를 입주자가 부담하게 되어있다. 재산세, 건물보험료, 공동시설관리비(캠차지 CAMs)를 합쳐 NNN이라고 하는데 건물주가 바뀌면서 테넌트들은 예상치 않은 경비를 지불하게 된다. 즉 재산세는 매매거래를 기준으로 바뀌게 되고 보험료 또한 빌딩 가격을 기준으로 달라지기 때문에 어느 날 갑자기 껑충 뛴 고지서를 받으며 당황하게 되는 경우가 생기게 된다. 공동시설관리비는 재산세와 보험료를 뺀, 건물유지비용이다. 공동사용 공과금, 쓰레기 수거비, 청소비, 가드닝, 건물수리비, 관리비 등이 포함되며 사이즈 별로 나누어 내게 되는데 1년이 지난 뒤 정산을 하고 크레딧을 받든지 더 내든지 하게 된다. 재산세와 보험료만 내는 NN 리스도 있다.
리스기간은 요즘 보통의 경우 5년에 옵션으로 5년을 갖게 되고 인상 조건은 소비자 물가지수(CPI)에 따르지만 모두 다르니 잘 조정하는 것이 바람직하다. 여러 조건들을 잘 살피고 전문가의 도움을 받으며 좋은 리스계약을 맺는 것은 건물주나 입주자 모두에게 Win! Win!이 될 것이다.


샘 이
<원 프로퍼티스>
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