최근 뉴저지 올드타판에 소재한 주택을 72만 달러에 매매계약을 맺은 분이 모기지 융자를 신청하여 45일 기준으로 5.875%에 이자율도 락인하는(lock-in) 등 모든 절차가 순조롭게 진행되어 되던 중 갑자기 문제가 발생하였습니다.
감정결과 해당주택의 감정가가 67만1,000 달러로 매매가격보다 무려 5만 달러가 적게 나온 것입니다. 또한 뉴저지 테나플라이 소재 주택을 64만 달러에 계약을 맺은 분의 경우 해당주택에 대한 감정결과 61만 달러로 나와 실제매매가보다 3만 달러가 적게 나왔습니다. 해당주택은 당초 59만 달러로 리스팅되어 매물로 나왔으나 원매자들의 매입경쟁에 따라 64만 달러까지 오르게 되었던 것입니다. 그러나 이러한 가격상승추세를 입증할 수 있는 객관적인 자료가 없는 형편임에 따라 결국 감정가는 실매매가를 반영할 수 없게 된 것입니다.
주택가격의 변동이 크지 않을 때는 별 문제가 없으나 최근과 같이 주택가격이 빠른 속도로 상승하고 있는 상황에서는 특정지역의 경우 감정가 산출시 비교대상 주택들의 매각 시점이 오래된 경우 주택가격의 인상을 제대로 반영하지 못하는 경우가 발생될 수 있습니다. 뉴욕 및 뉴저지 지역의 경우 4월중 매매가가 지난 12월 대비 17%이상 인상된 점을 감안한다면 계약서상의
매매가격이 이미 매각된 주택보다 훨씬 높을 가능성도 배제할 수 없습니다.
이에 따라 주택가격이 지나치게 높은 것은 아닌가 하는 생각에 나중에 가격이 하락할 것을 우려하여 매입을 포기하는 경우도 생기고 때로는 가격 차이에도 불구하고 주택매입을 그대로 강행하기도 합니다.
이러한 상황에서 유의하여야 할 점이 있습니다. 즉 요즘처럼 주택매입경쟁이 심할 경우 다른 원매자들 보다 먼저 계약을 선점하게 위해서 “모기지 융자를 조건으로 매매가 성사되어진다”는 소위 Mortgage Contingency라는 항목을 포기하는 경우도 발생합니다. 이러한 경우 설사 감정가격이 낮아 당초 예상한 금액의 모기지를 융자받을 수 없더라고 계약을 파기할 수 없으며 이에 따라 낮은 감정가격임에도 불구하고 계약을 이행하여야 합니다.
이렇게 낮은 감정가에도 불구하고 주택매입을 결정하는 경우 여러가지 문제가 야기될 수 있습니다. 즉 좀 더 많은 금액을 다운페이하거나 아니면 다른 방식의 모기지 상품을 선택해야 하는 데 처음 주택을 장만하시는 분들의 경우 다운페이를 적게 하려는 경우 적지 않은 영향을 끼칠 수 있습니다.
예를 들어 50만 달러짜리 주택에 대하여 당초 매입가의 20%에 해당하는 10만 달러를 다운페이하고 모기지 융자는 40만 달러를 얻으려고 계획한 경우 막상 감정가격이 47만 달러로 나오게 되면 모기지 융자를 받을 수 있는 금액은 37만6,000달러로 줄어들게 되고 이에 따라 결국 해당주택을 장만하는 데 2만4,000 달러가 추가로 요구되는 것입니다. 비교적 제한된 금액의 다운페이를 통해 구매하고자 하는 경우 2-3만 달러 금액을 추가로 마련해야 한다는 것이 그리 쉬운 일은 아닙니다.
감정가가 매입가보다 낮을 경우를 예방하기 위해서는 해당 주택를 감정할 때 부동산 중개인이 감정사에게 현시세를 검증할 수 있는 자료를 반드시 제공해야 합니다. 이미 매매된 해당주택과 유사한 동종의 주택들은 물론 현재 계약중인 주택에 대한 매매정보를 제공하여야 하며 경우에 따라서는 해당주택과 관련된 다른 매입희망자들로 부터 받은 매입희망서등도 감정사에게 제공하여 현재의 계약서상 매매가격이 적정하다는 사실을 객관적으로 입증하고자 노력하여야 합니다.만일 낮은 감정가격에도 불구하고 원래대로 매매계약을 성사시키려고 하는 경우 일반적으로 3가지의 옵션이 있을 수 있습니다.
첫째, 감정가격에 따라 발생된 부족분을 추가로 마련하여 다운페이먼트가 감정가의 20%가 될 수 있도록 충당하는 것입니다. 둘째, 만일 추가자금을 마련하기 어려운 경우에는 융자금액의 80%가 초과되는 부분에 대하여 피기백론(2차 저당권을 통한 주택담보대출)을 통하여 해결하는 방법이 있습니다. 마지막으로 모기지 보험을 통하여 감정가의 90%에 해당하는 모기지를 얻을 수 있습니다.
피기백론과 모기지 보험의 경우 이제까지는 모기지 보험보다 피기백론이 더 선호되고 있는데 이는 피기백론에 대한 이자상환금이 세제혜택을 받을 수 있는 반면 모기지 보험의 경우에는 세제혜택을 받을 수 없기 때문입니다. 그러나 피기백론의 기준금리인 프라임이자율(Prime Rate)이 계속 인상되고 있으며 모기지 보험의 경우 1년 정도가 지나면 재감정을 통하여 해당 모기지 융자액이 80%미만이 될 경우 모기지 보험을 해약할 수 있다는 점에서 모기지 보험이 더 나은 선택이 될 수도 있을 것입니다.
