누구나 멋진 생활을 꿈꾸면서 아름답게 꾸민 드림홈을 갖기를 원한다. 최고급의 마블과 우드, 그리고 고급 카펫과 커튼 등으로 우아한 멋을 내고, 최상의 장식들로 고급스럽게 꾸며진 그런 집에서 살아보길 바라는 것이다.
그런데 문제는 적당한 비용으로 깨끗하고 예쁘게 꾸민 업그레이드 주택의 경우에는 집값에 그 비용을 고스란히 얹혀 되팔 수 있겠으나, 지나친 업그레이드로 돈이 많이 들어간 주택의 경우에는 나중에 그 집을 되팔 때 업그레이드로 들어간 비용의 일부분밖에는 뽑아낼 수가 없다는 사실이다. 물론 자신과 가족들이 즐기면서 살아갈 목적으로 업그레이드를 하는 것이라면 상관없겠으나, 이 역시 대부분의 사람들이 비투자라는 측면에서 나중에 후회를 하게 되는 것을 보면 현명한 방법은 못된다.
그리고 주택 밸류를 감정할 때도 주택의 업그레이드 부분은 ‘비교감정’에서 가치상승을 만들기는 하지만 역시 한계는 있게 마련이다. 즉 60만달러짜리 주택에다 10만달러를 들여서 업그레이드하였다고 주택 밸류가 10만달러 전액이 더 얹어진다는 보장은 없다는 말이다.
바꾸어 말하면 바이어들이 70만달러대의 주택을 사려할 때 60만달러대의 집들로 둘러싸인 동네에서 10만달러 업그레이드된 70만달러의 집을 사는 것보다는 아예 70만달러대의 동네에서 70만달러짜리 집을 산후 3만~5만달러 정도의 업그레이드를 하는 편이 훨씬 현명한 투자라는 판단인 것이다.
그 이유는 60만달러 주택에다 아무리 업그레이드를 잘해 놓았다고 해도 외부의 모습은 결국 60만달러인 주택이고, 60만달러인 동네에 속하기 때문이다. 특히, 커스톰 홈이 아닌 빌더들이 대량으로 지은 트랙홈 동네에서는 더욱이 모델에 따라 가격구분이 잘 되고 있으므로 지나친 업그레이드는 삼가야 한다.
반대로, 80만달러대의 주택단지에서 제일 작은 모델인 70만달러대의 집이 하나 있다면 이는 80만달러대의 집들과 겨루어 앉아있으므로 오히려 인기를 받을 만한 요인이 되는 것이다.
이러한 판단들은 부동산 매매에서 ‘효과적 가치’(Effective Value)의 중요한 법칙으로 작용되기 때문이며, 일반적으로 누구든지 좋은 동네에서 싼 집을 사고 싶어하지 싼 동네에서 비싼 집을 찾지 않는다는 비교가치 판단에 의하기 때문이다.
마치 공부를 잘하는 아이가 공부를 못하는 그룹에 속하게 되면 결국 잘하는 아이 마저도 실력이 떨어지게 되지만, 공부를 못하는 아이가 공부를 잘하는 아이들의 그룹 속에 들어가게 되면 덕분에 그 아이의 실력도 자연히 향상되는 덕을 보게 되는 경우와 똑같은 이치가 된다.
마찬가지로 그 동네의 주택 밸류를 턱없이 넘어서는 지나친 업그레이드는 결과적으로 본전도 못 뽑는 손해가 되므로 보기 좋고 쾌적한 정도로 하는 것이 가장 좋으며, 업그레이드에 드는 비용으로는 그 동네의 평균 주택가격의 6~8% 전후를 넘지 않는 것이 현명하다. 그래야 되팔 때도 주위의 비슷한 집들에 비교하여 멋지고 뛰어난 집으로 인식되며, 다른 집보다 6~8% 전후의 비싼 가격에 내놓아도 빨리 팔리는 것은 물론, 업그레이드에 들어간 비용을 쉽게 되찾게 되는 것이다.
업그레이드의 극대효과 부분들로는 키친이나 화장실의 싱크탑을 마블로 한다던가, 응접실 바닥을 마루로, 창틀과 기와지붕을 새 것으로 바꾸는 것과 새 페인트가 되겠다.


케니 김

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