일반인들이 주택감정을 산출할 때 흔하게 생각할 수 있는 것은 스퀘어피트 당 얼마인가를 계산하는 것이다. 그러나 이 방법은 광역적인 의미에서 통계를 뽑거나 대략적인 감정을 뽑을 때 사용하는 방법이지 정확한 주택가격을 산정하는 절대방법으로서는 지극히 부적합하다.
마치 무슨 물건을 살 때 품질은 생각 않고 산수적인 단순계산 방법으로 무게와 크기 부피로 가격을 산정하고 평가하는 것과 다를 바 없기 때문인데, 만일 여러 특성과 등급의 구분 없이 무조건 주택의 크기로 일률적인 계산을 하여 집값을 산정하게 된다면 그것은 객관식 산수문제의 풀이가 될 뿐, 응용적인 주관식 수학문제를 풀기위한 접근 방식은 아닌 것과 같아진다.
흔히 이웃에서 오픈하우스를 하게 될 때도 그 동네에 거주하는 홈오너들이 방문하여 가격과 주택의 특성 등을 비교하면서 자신의 집 밸류를 짐작해내곤 하듯, 또 바이어들이 각 매물들을 보러 다니다보면 주택들에 대한 비교능력이 생기기 시작하듯, 일반인들의 이러한 경험적인 CMA (Comparable Market Analysis)의 확인들도 역시 주택 감정에 접근하는 절대적인 방식의 일부에 속하는 것이다.
그만큼 주택 감정시에는 반드시 해당매물의 주변상황 파악과 특성 등 종합적인 상태를 가감하여 감정가를 산출하는 방식이 가장 정확한 것이 되며, 그렇게 하려면 그 지역의 특성과 주택들의 내부를 훤히 꿰뚫고 있는 에이전트들과 감정사들에게 주택 감정을 맡기는 것이 무엇보다 중요한 일이 된다.
이러한 과정을 통해 정해진 감정가는 셀러에게는 리스팅가격으로, 또 바이어에게는 구매자 감정가로 정해지지만, 멀티플 오퍼들이 경쟁적으로 몰려드는 지금과 같은 셀러스 마켓상황에서는 셀러의 리스팅가격은 거기서 끝나지 않고 산정된 감정가에서 더 올라가기 마련이다.
이때의 모든 매매들은 셀러와 바이어 양자 간 상충 조정되는 가격근접과 기타의 거래조건들을 포함한 패키지딜로 마무리 될 터지만, 아무래도 바이어측으로서는 현재의 돌아가는 셀러스 마켓상황이나 시장경제의 원리상 ‘매매가’가 ‘감정가’를 오버하는 불리한 입장을 예상하고 인정해야만 하는 부담이 따른다.
그렇다고 해서 셀러가 매물가격을 너무 지나치게 높이면 앞서 언급한 바와 같이 바이어들도 매물들을 보러 다니면서 주택가격대에 따른 비교감정을 감지하기 때문에 오히려 마켓에서 외면을 당할 입장에 처할 수도 있고, 혹은 높은 가격에 거래가 이루어져 에스크로에 들어 갔다해도 바이어측의 은행에서 주택감정을 조사하여 매매가격을 인정치 않을 때는 결국 계약이 파기되어 바이어와 셀러측 모두 시간적 경제적 손실을 입게 되는 수도 있다.
반면, 감정가 이하의 지나치게 낮은 가격으로 팔린 매물들의 경우에는 대부분이 매물에 하자가 많았거나 리스팅 에이전트가 감정가를 잘못 산정한 경우이기가 쉽고, 아니면 자신의 바이어에게 넘기려고 셀러를 속이고 넘어가는 경우들로서 이때의 셀러는 자신도 모르게 피해자가 된다.
이와 같이 주택감정가의 산정은 그리 간단한 산출기준만으로 끝나는 것은 아니며, 사람마다의 판단방식에 따른 복합적인 계산들이 가감되어 정해지는 것이므로, 셀러나 바이어측 모두 신중한 감정가의 산출로 매매의 첫 단추를 잘 풀어나가야 할 것이다.

케니 김

(909)348-0471(ext 102)
www.EZfindHome.com