문 지불 안된 상품 제3자에게서 빼앗아 올 수 있는지

<문> 저는 한국에서 물건을 수입하여 미국 내 도매상과 계약을 하여 위탁판매를 하고 있습니다. 상품이 팔리는 대로, 또는 60일 이내에 대금을 지불 받는 조건으로 거래해 왔습니다. 지난 몇 개월간 대금 지불을 연기해 오더니 최근에는 모든 재고를 제삼자에게 양도하고 나서 지불 능력이 없다며 연락을 피하고 있습니다. 대금이 지불되지 않았으므로 제삼자가 가지고 있는 상품을 다시 가져올 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 일반적으로 다량의 상품이나 큰 금액의 상거래를 할 경우 이러한 문제를 예방하기 위해 물품 인도 전에 상품 대금 미지급 때 이용할 수 있는 담보 제공을 요구하거나 사업체에 저당 설정을 요구할 수 있습니다. 따라서 수탁인이 상품대금을 지급하지 않을 때 담보물에 설정된 저당권을 행사할 수 있기 때문에 비교적 쉽게 대금을 지불 받을 수 있게 됩니다. 최근 판례에서 보면, 위탁판매 계약에 있어서 위탁인(consignor)이 담보 저당 없이 수탁인(consignee)에게 상품을 양도했을 경우, 그 물건을 구입한 선의의 제삼자에게 소유권이 주어진다고 판결하고 있습니다. 따라서, 수탁인이 차후 계약위반으로 판결을 받거나 형사상 사기, 절도혐의로 기소가 되었다 하더라도, 위탁 판매된 상품에 대해서는 전혀 권리를 행사할 수 없게 되는 것입니다.
선의의 제삼자라 함은 정당한 대가를 지불하고 물품을 구입한 사람을 의미하므로, 만일 귀하의 경우 물건을 양수 받은 제삼자가 수탁인과 짜고 상품대금 지불 없이 명목상으로만 물품을 보관하고 있는 확실한 물증이 있다면, 소송장과 함께 법원에 가압류 신청을 하는 방법이 있다 하겠습니다.


문 리스 계약 양도시 명시되지 않은 건물주 동의 반드시 필요한지

<문> 제가 가지고 있는 임대 계약서에는 리스를 제삼자에세 양도할 때 사전에 건물주의 서면 승인을 받아야 한다는 명시가 없고, 또한 임대 기간이 만료되었을 때 임대 계약 연장권에 대해서는 언급이 있으나 언제까지 행사해야 서면으로 건물주에게 통보해야 한다는 규정도 없습니다. 이러한 경우 건물주의 승인 없이 임대계약 양도가 가능한지, 또한 서면으로 임대계약 연장 통보를 하지 않아도 자동으로 임대계약이 갱신되는 것인지 알고 싶습니다.
<답> 모든 부동산 법이나 계약법에서 분쟁이 발생할 때는 우선 계약서 내용에 따라 해석하고, 그 내용이 모호하거나 불분명할 때에는 계약 당시 당사자들의 의사를 중시합니다. 귀하의 경우는 거의 있을 수 없는 특별한 경우인데, 계약서에 명시되지 않았다면, 임대계약을 제삼자에게 양도하는 데에는 문제가 없다고 하겠습니다. 건물주의 서면동의가 요구되는 이유는 임대계약이 건물주도 모르는 사이에 자격이 없거나 바람직하지 않은 사람에게 양도되는 것을 방지하고 건물주의 권리를 보호하기 위한 것이지 임대계약 양도 자체를 금지하기 위한 것이 아니기 때문입니다. 임대계약 연장권에 대해서는 자동으로 연장된다는 규정이 없기 때문에 어떠한 경우라도 귀하의 임대계약은 자동으로 갱신되지 않으며, 서면으로 임대 계약기간 만료 전에 행사하지 않을 경우 소멸된다고 보는 것이 일반적인 판례입니다.


문 타운 홈 이사나오는데 디파짓 전액 돌려받을 수 있는지

<문> 저는 약 2년 전 타운 홈을 임대해서 살다가 이사하려고 합니다. 입주 때 디파짓 명목으로 2개월치 렌트비에 해당하는 금액을 선불했는데 이사 후에 되찾을 수 있는지요. 2년 이상 거주 때는 청소비나 각종 수리 명목의 비용을 집주인이 시큐리티 디파짓에서 공제할 수 없고 전액 돌려주어야 한다는 법이 있다고 들었는데 사실인지 알고 싶습니다.
<답> 살고 있는 지역이 어딘 지에 따라 적용되는 법이 약간씩 차이가 있을 수 있지만, 일반적인 렌트 적용법과 특히 LA지역의 1978년 10월1일 이전에 건축된 건물에 대해서 제한적으로 적용되는 렌트비 안정조례법이 있습니다. 임대보증금(Security Deposit)이란 렌트비를 미리 받는 것이 아니라, 임대 계약기간에 렌트비를 내지 않거나, 수리비용, 기타 세입자가 건물에 끼진 손해를 충당하는데 사용할 목적으로 받아놓는 금액을 말하는 것입니다. 1990년 12월6일 개정된 렌트비 안정조례법에 따르면 세입자가 1년 이상 거주했을 경우 보증금에 대해 매년 이자를 지불하게 되어 있습니다. 2000년 이전에 지불한 금액은 연 5%의 이자를 2001년에는 2%, 2002년에는 이자가 없고, 현재 2005년도는 1.21%의 이자를 지불하게 되어 있습니다. 따라서 귀하가 이사 나오기 전 콘도 주인과 함께 수리나 청소가 필요한지 여부를 검사하여 서면으로 확인 받아두는 것이 필요합니다.
건물주는 귀하가 이사한 후 청소나 수리가 필요하지 않을 경우 보증금 전액을 2주 이내에 이자와 함께 되돌려줄 의무가 있습니다.


한태호 변호사
상법 부동산법 문의 (213)639-2900