미 부동산시장에서의 주택을 팔려는 셀러들과 에스크로를 막 오픈한 바이어들 모두 반드시 거쳐야 하는 첫 관문이 있는데, 그것은 주택 밸류의 감정가를 확인해 내는 작업이다.
즉 셀러는 주택 밸류의 감정가격을 제대로 산출해내 리스팅 가격을 정해야 하는 일이며, 바이어는 에스크로를 오픈한 후에 주택 밸류를 감정받아 모기지 융자를 신청하려는 은행에 제출해야만 하는 일이다.
이때 셀러측과 바이어측의 주택감정 산출기준과 판단방식은 엄연히 다른 과정을 거치게 되는데, 셀러측은 대부분이 부동산 에이전트들에 의해 감정가를 산정하는 것이 보통인데 비하여, 바이어측의 감정가 산출은 모기지 은행측이 인정하는 전문 감정사에 의해 감정가를 산출받아 제출해야만 하는 점이 다르다.
그러나 감정가 산출을 위한 조사과정은 일부를 제외하고는 양측 모두 비슷한 방법으로 진행하게 되는데, 먼저 감정대상의 해당 매물에 대한 기본적인 사양을 토대로 주변 지역에서의 비슷한 건축년도와 건축크기의 주택들을 비교 조사하는 CMA(Comparable Market Analysis)를 찾아내고, 다시 해당 매물이 자리 잡은 위치의 좋고 나쁨과 함께 전망이 있나 없나, 풀장과 스파시설의 유무, 또 전체 부지 면적의 크기, 그리고 주택 내외부의 컨디션과 업그레이드 상태 등 매물의 각 특징들을 보완시켜 상대적인 대비평가의 계산을 해나가는 것이 공통부분이다.
하지만 셀러측의 감정산출을 맡은 부동산 에이전트들은, 특히 해당 지역에서 일하면서 그 주변지역 부동산시장의 흐름을 훤히 꿰뚫고 있는 오랜 경험의 에이전트라면, 위의 내용들 외에도 계속 전개되는 시장 분위기의 현실까지를 감안한 밸류를 추가 산정하게 됨으로써 셀러에 유리한 감정가를 산출해낼 수 있다는 장점이 있으며, 대신에 셀러측의 비 데이타적인 의향감정이 추가될 가능성이 높다는 면은 단점이 되겠다.
반면 전문 감정사들의 산출방식은 앞서 말한 내용들대로 반드시 주체매물과 대비 가능한 CMA 데이타들을 근거로 철저한 조사를 이루는 장점이 있는 대신에 부동산시장의 흐름과 같은 실체적이지 않는 내용이나 결과적이지 않는 내용들은 은행측이 인정하지 않는 관계로 감정산출에서 제외를 시킨다는 것과, 또 해당 매물의 지역을 세세히 모르는 감정사가 조사를 하게 됨으로써 자칫 엉뚱한 감정가를 산출하기 쉬운 것이 단점으로 떠오른다.
사실 한 매물을 놓고도 여러 에이전트들과 감정사들에게 감정을 의뢰해 보더라도 감정가는 각기 다르게 나오기 일쑤인 만큼, 양측의 감정가가 서로 일치하지 않아서 셀러측과 바이어측의 주택감정 문제가 사람의 감정문제로 확대되는 일이 종종 생기기도 하는데, 특히 셀러스 마켓같은 상황에서는 더욱 흔하게 발생되고 있는 문제이기도 한 것이다.
그만큼 감정가를 산출하는 사람들의 방식과 판단노력의 미비에 따라서는 셀러에게는 자칫 손실을 가져올 수도 있으며, 특히나 감정가를 훨씬 웃돌며 판매되는 지금과 같은 주택마켓에서 간신히 오퍼경쟁을 통과해 융자수속에 들어간 바이어들에게는 자칫 감정가의 미비한 산출로 인해 은행 융자의 어려움을 겪게 할 수도 있는 문제이므로, 부동산 에이전트나 전문 감정사의 정확한 감정가 산출은 중요한 일이 아닐 수 없다.


케니 김

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