“노후를 편안히” 역모기지 인기

2005-05-12 (목)

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미국 인구가 고령화되면서 은퇴자의 재정 안정이 사회적 관심사로 부상하고 있다. 연방정부에 따르면 2003년 현재 65세 이상 미국인은 3,560만명으로 전체 인구의 12.3%에 달하고 있다. 또 2030년에는 65세 이상 노인 인구가 현재보다 두배 이상 증가한 7,150만명에 달해 전체 인구의 20%를 차지할 것으로 전망되고 있다.
이같은 상황에서 지난 몇 년간 모기지 금융 업계에서 역모기지(reverse mortgage) 상품이 인기를 끌고 있다. 역모기지는 주택 에퀴티를 바탕으로 융자나 라인오브 크레딧을 받는다는 점에서 일반 에퀴티론과 비슷하지만 그 대상이 62세 이상으로 제한돼 있다.
통계에 따르면 지난해 발급된 역 모기지는 3만7,839건으로 2003년의 1만8,097건에 비해 두배 이상 증가했다.
한인사회도 고령인구가 늘어나면서 역모기지에 대한 관심이 늘고 있다. 역모기지는 무엇이며 이 상품의 장단점을 알아본다.

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고령 주택 소유주를 상대로 신청이 크게 급증하고 있는 역모기지를 고려하는 한인들이 늘고 있다.

62세 이상의 주택 소유자 신청가능
페이먼트 안내고 최고 35만달러 받아
HECM 이용 최다… 많은 수수료 흠

▲역모기지의 장점
역모기지는 일반 에퀴티론과 비슷하지만 두 가지 점에서 차이가 있다. 첫째는 그 대상이 62세 또는 그 이상만 신청할 수 있으며 두 번째는 생존시 일체의 페이먼트를 안 해도 된다는 것이다.
집만 소유하고 있으면 소득 제한이나 건강상태도 전혀 고려대상이 되지 않는다. 1차나 2차 모기지가 있어도 신청이 가능하다. 무엇보다도 역모기지로 받은 돈은 세금을 내지 않아도 되고 사용 용도에 제한이 없으며 소셜 시큐리티나 메디케어 혜택에 아무런 영향을 주지 않는다는 장점이 있다.
역모기지는 일시불이나 매달 고정 액수를 받거나 또는 라인오브 크레딧 방식으로 받을 수 있다. 역모기지를 받은 사람이 사망하면 재산 정리과정을 통해 원금과 이자가 일시불로 갚아지게 된다. 간단하게 설명하면 현재의 재산을 살아있는 동안 미리 사용하는 것으로 이해하면 된다. 이같은 이유로 재산 상속을 ‘기대’하는 자녀들은 섭섭하겠지만 전문가들은 앞으로 역 모기지 신청이 급증할 것으로 전망하고 있다.

▲역모기지 상품
현재 시중에는 4가지의 역모기지 상품이 나와있다.
이중 2개는 86년부터 연방주택개발부산하 주택국(FHA)에서 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)으로 역 모기지 신청의 90%를 차지하고 있다. HECM은 받을 수 있는 론 액수가 지역에 따라 17만2,000달러에서 31만3,000달러까지다. 캘리포니아주의 경우 고가격 주택지역으로 지정돼 최고 론 액수를 받을 수 있다. 65세 이상으로 25만달러의 홈에퀴티가 있을 경우 일시불로 약 17만달러를 받을 수 있다. 또 역 모기지로 받은 액수 중 사용하지 않는 부분은 3.5%대의 이자가 적립된다. HECM은 연방 정부가 보장하는 대신 다른 제품에 비해 신청 수수료가 높다.
또 연방 모기지 공사인 패니매가 보증하는 ‘홈 키퍼’(Home Keeper) 역모기지 상품은 HECM에 비해 론 상한선이 높아 약 35만달러까지 받을 수 있다. 이 모기지는 변동모기지 금리에 바탕을 두고 있다.
마지막으로 일반 은행 등 금융업계에서 제공하는 역 모기지로 어바인에 본사를 두고 있으며 리먼 브라더스의 계열사인 ‘파이낸셜 프리덤’사가 제공하는 ‘캐시 어카운트’(Cash Account)나 웰스 파고에서 제공하는 역 모기지 상품이 있다. 파이낸셜 프리덤의 상품이 최근 인기를 끌고 있는 이유는 수수료가 정부 보증 상태보다 저렴하며 클로징 경비도 최고 3,500달러이하로 제한돼 있다. 단 이 상품은 크레딧 라인으로만 제공되며 수수료가 없는 옵션을 선택할 경우 라인 오브 크레딧의 75%를 바로 대출 받아야 한다.

▲단점
금융업계에서는 앞으로 역 모기지 신청이 증가하고 경쟁이 치열해지면서 수수료나 이자율이 인하될 것으로 기대하고 있다. 이자율의 경우 현 변동 모기지 금리가 4% 이하이지만 역모기지는 6%대에 육박한다. 수수료 또한 일반 모기지보다는 다소 높다.
주요 수수료는 렌더가 부과하는 오리지네이션 수수료(origination fee)로 최고 대출액수의 2%까지 차지할 수 있다. HECM이나 패니매의 경우 3,000달러에서 5,800달러 사이. 이밖에 HECM의 경우 모기지 보험을 의무적으로 들어야하는데 첫 가입시 론액수의 2%를 보험료로 내야한다. HECM의 경우 20만달러를 받으면 1만9,000달러를 수수료와 보험료로 내야 한다.

조환동 객원기자