이제까지는 주로 일반주택의 본 건물에서만 다반사로 적발되는 건축법 위반 사항들에 관하여 설명 드렸으며, 이번에는 본 건물에 첨부된 부속건축물과 그 주변에서 발생될 수 있는 건축법 위반 사항들에 대하여 중요한 부분만 간단히 설명 드리겠습니다.

1. 불법 DECK

주택의 신축이나 증축시, 초기에는 예상보다 많은 공사금액을 투자하게 됨으로써 건물 본체의 단장에만 치중하기 때문에 부수적이면서 좀 사치스러운 DECK은 추후에나 여유가 되면 하는 공사로서 치부하는 경우가 많읍니다. 즉, DECK공사는 건축주의 주머니 사정에 따라 대부분 나중에 결정되기 때문에 곧잘 불법공사의 문제거리로 등장하게 됩니다. DECK의 추가 공사시, 공사허가 과정의 번거로움이나 세금의 상승문제를 고려하여, 공사허가 없이 불법적으로 시공되는 경우가 적지 않은데, 정확한 설계도면 없이 주먹구구식으로 제작된 DECK은 추후 합법화 과정에 있어서도 다시 손을 보아야 하는 골칫거리로 전락할 수도 있습니다.

이러한 불합리한 혼돈에서 벗어나기 위해서는 다음과 같은 DECK에 대한 기본지식을 알고 있는 것이 추후의 합법화 과정을 훨씬 수월하게 진행시킬 수 있읍니다. DECK과 대지의 후면경계선과의 이격거리는 최소한 22 피트를 유지하여야 하고, 기둥의 기초는 최소한 4피트 지하까지
묻혀 있어야 합니다. 만약 이를 제대로 지키지 못하였을 경우 DECK의 일부분을 잘라 내거나, 기초공사를 다시 하여야만 합니다.

2. 실내 주차공간의 불법 개조

일반 소규모 주택의 경우, 실내 공간이 협소하다보니 실내 주차공간을 주거용 침실이나, 혹은 가족실과 같은 다목적 용도로 활용하고자 하는 유혹에 빠지기가 쉽습니다. 물론, 한층 더 나아가 실내 주차공간을 개조하여 스튜디오식의 부엌까지 설치함으로서 세를 놓는 경우도 적지 않게 적발되곤 합니다. 이러한 경우 경미한 개조를 한 것처럼 보이지만, 여러가지 복합적인 건축위반들을 수반하게 되어 한번에 세 가지 이상의 위반 티켓을 발부받을 수 있습니다. 사실 실내 주차 공간은 건축법규에서 지정하는 바닥면적(Floor Area)에 포함시키지 않으나, 이를 주거공간으로 변경할 때는, 다시 바닥면적을 증가시키는 결과를 초래함으로써 불법 증축에 준하는 건축 위반과 함께, 세대수 증가로 인한 C.O. 위반을 동시에 범하게 됩니다. 이에 관련된 불법 개조를 합법화시키기 위해서는 조닝(Zoning) 규정에 의거 용적률, 건폐율, 대지 경계선 이격거리, 가구당 최소 면적 등을 전반적으로 점검함으로써 합법화의 가능성을 판정받게 됩니다.

3. 불법 Terrace (또는 불법Porch)

주택을 매매할 경우 항상 Title Search를 하게 되는 데, 이 과정에서 심심치 않게 문젯거리로 돌출되는 목록 중에 한가지가 바로 이 불법 테라스 개조입니다. 대부분 일반 주택의 경우 건물 앞부분이나 뒷부분에 지붕은 있지만 벽이 없는 Open Porch라든지, 혹은 벽으로 둘러 싸여진 Enclosed Porch로서 덧붙여 설치된 구조물들을 종종 볼 수 있습니다. 만약 이 구조물이 전에는 Open Porch였다가 Enclosed Porch로 탈바꿈을 하였다면, 그 합법화의 가능성 여부를 점검하여야 할 것입니다.

실제로 Open Porch는 건축면적에서 제외되지만, 일단 50% 이상의 외벽으로 둘러 싸여진 Enclosed Porch로 변경되었다면, 이를 다시 건축 면적에 포함시켜야 하며, 또한 10%이상의 외벽을 가진Enclosed Porch라면, 건폐율을 증가시킴으로써, 이에 대한 합법화 가능성 여부를 판단하여야 합니다. 이와 더불어 이러한 공간이 하나의 독립된 방으로써 다른 기능을 하게 되면, 방의 개수가 변경됨으로써, 기존의 C.O. 내용과 일치하지 않을 경우, 새로운 C.O.를 다시 받아야 하는 번거로움 또한 감수하여야 됩니다.

4. 불법 Paving (불법 포장공사)

주택 밀집지역의 경우, 늦은 오후만 되도 공공도로에는 주차공간을 확보하기가 쉽지 않으므로, 자가주택 앞의 잔디로 된 공터의 일부분을 콘크리트 포장공사를 함으로써 주차난을 해소하려는 분들이 적지 않습니다. 실질적으로 주거지역의 주차공간에 대한 설치규정은 해당 조닝(Zoning)에 따라 달리 적용될 뿐만 아니라, 건축법에서 요구하는 대지내의 주차공간의 수에 따라 주차공간을 설치할 수 있는 위치를 제한적으로 지정하고 있기 때문에, 주차를 목적으로 하는 불법 Paving을 하였을 경우 이를 무조건적으로 합법화 시킬수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어, 조닝 R3에 속한 세가수 이상의 다세대 주택의 경우, 주차공간을 설치할 목적으로 Front Yard내에 불법Paving 공사를 하였다고 가정하면, 이는 합법화가 불가능한 경우로서, 대지내의 Side Yard 부분(side lot ribbon)과 Rear Yard부분만을 주차공간으로 활용해야 하는 규정에 위
배됩니다. 추가적으로 꼭 알아두어야 할 사항으로서, 합법화가 가능한 Paving공사일지라도 그 면적이 200 평방피트를 초과할 경우, 적당한 크기의 Dry-well 설치를 의무화하기 때문에 그에 따른 부수적인 배수로 공사를 해야 한다는 점입니다.