별장 팔 때 세금 내지 않으려면 24개월 이상 거주해야
<문> 저와 제 아내는 14년 동안 휴가 때 사용해 오던 집을 팔기로 결정했습니다. 그 동안 집값은 크게 올라 저희가 이 집을 팔면 적어도 30만달러 이상의 돈을 벌 수 있을 것 같습니다. 하지만 이제껏 낸 세금이 4만6,000달러에 불과해 앞으로 내야 할 세금이 엄청날 것으로 예상됩니다. 참고로 우리는 이 집에 거의 산 적이 없고 저희가 거주하지 않을 때 다른 사람에게 세를 주지도 않았습니다. 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 방법은 없을까요?
<답> 몇 가지 가능한 방법들이 있습니다. 첫 번째는 귀하가 그 집으로 이사를 들어가 향후 60개월 동안 최소 24개월 이상 거주하는 것입니다. 그렇게 되면 거주하는 집의 경우 최고 50만달러까지 세금을 내지 않아도 되는 자격 조항에 해당될 수 있습니다.
두 번째로는 이 집 구매를 조건으로 다른 사람에게 렌트를 주는 것입니다. 이렇게 하면 납세조항(Internal Revenue) 1031의 ‘비과세 교환’(tax-deterred exchange)에 해당할 수 있게 됩니다. 비과세 교환은 임대 매물을 같은 가격 또는 더 비싼 다른 임대 매물과 교환하게 되면 비과세 혜택을 받는 조항입니다. 위 두가지 방법이 모두 싫다면 현행 15%의 연방정부 자본이득 세금과 주 정부 세금을 내면 됩니다.
주택 매매에서 인종차별 있을 수 없어
<문> 저와 제 아내는 아프리칸 아메리칸(흑인)입니다. 우리는 최근 저평가된 것으로 판단되는 분양지역에서의 신규 주택을 발견했습니다. 저희는 그 집을 구매하기로 결정했지만 부동산 에이전트는 우리에게 팔 수 없다고 했습니다.
에이전트가 제시한 이유는 저희가 집에 들어가 살 계획이 없어 투기적인 목적으로 집을 구입하는 것 같다는 것입니다. 하지만 이것은 표면적인 것에 불과하고 실제는 저희가 흑인이라서 차별하는 것은 아닌가 생각됩니다. 저희 부부는 이 에이전트를 고소할 계획입니다. 저희 판단이 옳은 것일까요?
<답> 위 질문은 대답하기 가장 어려운 것 가운데 하나입니다. 우선 건축업자들이 투자를 목적으로 하는 주택 구입을 금지할 수 있는 법률적 조항이 있는지 잘 모르겠습니다.
두 번째 만약 귀하 부부가 거주하기 위한 집을 건축업자가 판매를 거부했다는 그것은 명백히 불법적인 인종차별입니다. 하지만 당신들이 설명한 것만 가지고는 인종 차별 여부를 명확히 판단할 수 없습니다.
만약 귀하가 정말로 렌트를 통해 임대 수익을 얻으려고 한다면 귀하의 주장을 끝까지 관철시키십시오. 하지만 귀하는 법률적으로 어떤 보호를 받을 수 있는 것은 아니라는 점을 명심하셔야 됩니다. 왜냐하면 당신은 그 집에 거주할 계획이나 목적은 아니고 건축업자는 다른 모든 투자자에게도 똑같이 판매를 거부하고 있을지도 모르기 때문입니다.
초과 공제금액은 다음 회계연도에 공제 받을 수 있어
<문> 최근 실시한 2004 세금보고에서 저는 제가 렌트해 주고 있는 집에 대해 3만4,000달러를 공제 받을 수 있는 것으로 나왔습니다.
페인트가 벗겨지거나 파손당한 부분, 감가상각 등을 고려한 것입니다. 하지만 현행 세법은 제 수입에 대해서는 최고 2만5,000달러까지만 세금공제 혜택을 주고 있습니다. 그렇다면 9,000달러에 달하는 초과금액에 대해서는 공제 받을 수 없는 것일까요?
<답> 그렇지 않습니다. 귀하같은 경우 올해 제외된 공제액을 ‘유보된 공제’(suspended tax loss)라고 해서 초과금액에 대해서는 다음 회계 년도에 공제혜택을 받을 수 있습니다. 올해 돌려 받지 못한 부분을 잘 기억해 두셨다가 내년도 세금보고 때 꼭 돌려 받으시기 바랍니다 .
