한 아파트 소유주가 건물과 테넌트 관리가 너무 힘들다며 이 아파트를 매각하고 다른 건물을 구입하겠다며 문의 해왔다.
그는 아파트 대신 메인테넌스의 손이 덜 가고 수익이 높은, 즉 캡 비율(cap rate)이 높은 부동산을 찾는다고 했다. 그는 샤핑센터도 고려중이지만 관리하는데 힘이 들지 않을까 걱정했다.
이 문제에 대해서는 요즘은 샤핑센터 매물이 많지 않고, 매물이 있더라도 가격이 워낙 비싸 캡 비율(cap rate)이 낮아서 큰 수익은 기대하기 힘들 것이라고 답했다.
그는 현재의 건물을 매각시 다른 부동산을 구입하지 않으면 많은 돈을 세금으로 납부해야 하는 상황이었다.
그에게 캘리포니아내 샤핑센터가 아닌 다른 곳에도 눈을 돌리라고 권유했다. 주목할 만한 것 중 하나는 타주에 있는 ‘싱글 테넌트 트리플 넷 프라퍼티’ (single tenant NNN property)이다. ‘트리플 넷’은 한 상가 또는 한 회사가 모든 건물을 사용하고, 세를 든 테넌트가 지붕, 주차장을 포함한 모든 것에 대해 관리와 보수를 책임지는 것이다. 테넌트는 보험과 재산세까지도 부담한다.
이런 건물들은 대부분 한 테넌트가 장기 리스를 하고 있다. 미 전국에 체인을 가지고 있는 버거킹이나 블럭버스터 등이 테넌트의 대표적인 경우다.
하지만 캘리포니아에서 이런 ‘트리플 넷’은 고가인데다 캡 비율이 낮다. 캘리포니아 주가 아닌 타주의 건물을 보면 캡 비율이 7이상 또는 거의 8이 되는 것도 종종 본다.
이런 건물을 구입하면 짧은 시간에 크게 돈을 벌지는 못하지만 비교적 안전한 투자가 된다. 이런 건물을 구입하는데 장점은 첫째, 다른 투자에 비해서 비교적 위험 부담이 적다는 것이다. 둘째, 세금 혜택을 받을 수 있다.
특히 부동산을 많이 가지고 있는 분들은 더욱 큰 세금 혜택을 받을 수 있다.
셋째, 1031 익스체인지 할 때 가장 적합한 건물이라서 구입할 때와 매각할 때 이런 건물만 찾는 많은 사람들을 만나 매매가 용이하다.
넷째, 관리할 필요가 거의 없다는 것이다.
이런 건물을 찾을 때는 리스가 긴 건물을 찾는다. 적어도 10년은 리스가 있어야 하고 리스 연장 옵션이 있는 것이 유리하다.
렌트도 적어도 5년 마다 인상이 있으면 바람직하고, 매년 인상하는 계약이면 더욱 좋다. 누가 리스에 사인을 하고 보증을 하였는가를 보는 것도 중요하다.
블럭버스터 같은 큰 회사는 회사 자체가 보증을 서지만 맥도널드는 각 가게가 보증을 서는 경우도 있고, 또 가게의 보증이라고 해서 항상 나쁜 것은 아니다. 그 보증 회사 또는 개인이 좋은 크레딧을 가지고 있는 가를 조사하는 것도 중요하다.
스퀘어피트 당 많은 금액을 지불하지 않는지도 주의 깊게 살펴본다. 그 주위의 평균 렌트 즉 마켓 렌트를 조사하여 현재의 렌트가 너무 높지 않은가를 점검한다. 건물이 있는 주에 납부하는 부동산 세금율도 조사해야 하고, 그 건물이 있는 도시에 인구 통계와 1, 3, 5 마일 안에 인구 밀도도 조사한다. 그 건물의 테넌트가 상가이면 그 주위에 몇 대의 자동차가 매 순간 지나가는 가를 살펴본다.
가장 좋은 상가 자리는 큰 하이웨이 등 길가에서 잘 보이는 곳이고 신호등이 있는 큰 사거리의 코너자리가 좋다.
다음 칼럼에는 이 트리플 넷 건물의 실제 사례를 열거해 보겠다. 칼럼에 자료를 준 동료 윌리엄 허그론께 감사드린다.


정학정

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