상업용 건물 또는 렌트 수입이 있는 부동산 (렌탈 부동산)을 매각할 때마다 내는 세금은 사실 거래액의 상당 부분을 차지한다. 특히 요즘같이 부동산 가격이 치솟은 때는 소유 기간 중 오른 가격, 양도소득에 대해 높은 비율의 세금을 납부해야 한다.
연방 정부에 내야 하는 양도소득세(capital gain tax) 비율이 최고 25%로 하향조정 됐다고 하지만 아직도 최고 15% 이고, 여기다 주정부에 납부할 세금도 아직 9.3%다.
이 둘을 합하면 거의 25% 이고 또한 그 동안 부동산에 대해 매년 감가상각으로 받았던 세금혜택을 다시 정부에 내야하는 비율 (depre-ciation recapture)도 25%에 이른다.
이런 무거운 세금 부담 때문에 많은 사람들이 상업용 건물을 팔고 판 부동산의 판매가와 같거나 더 비싼 건물을 180일 안에 구입하기도 한다. 이 경우 매각한 건물에 대한 세금 납부는 새로 구입한 건물을 다시 팔 때까지 연기된다.
이런 식으로 계속해서 가지고 있는 건물을 팔고, 더 높은 가격을 구입하면 세금 납부를 무한으로 연기할 수 있다. 이것이 연방국세청(IRS) 세법 ‘1031 익스체인지’라고 한다.
하지만 이렇게 하더라도 언젠가 건물을 판매하고 더 높은 가격의 건물을 구입하지 않는다면 지금까지 밀렸던 세금을 한꺼번에 납부해야 하는 단점이 있다.
이런 세금 납부를 최소한 하기 위해서 일부의 사람들은 세법 1031과 121을 함께 사용하는 방법을 쓰기도 한다.
세법 121은 주택인 경우 소유주가 24개월을 거주하고 60개월 안에 매매를 하면 개인에 대해서는 25만달러, 부부는 50만달러 까지 양도소득세가 면제된다.
두 방법을 이용한 한 예는 이렇다. 상업용 건물 또는 렌탈 건물을 가지고 있다가 팔고 개인 주택을 구입한다.
그 주택을 2년간 세를 준 후에 주인이 입주하여 2년 동안 거주한 다음에 판매를 하면 주택을 가지고 있는 동안 상승한 밸류에 대해서 부부인 경우에 50만달러까지 세금을 면제 받는다.
사실 이 같은 방법으로 많은 사람들이 절세 혜택을 누렸다. 그러자 지난 10월22일 세법이 바뀌었다. 새 법에 따르면 세를 주고 있던 주택을 주인 주거지로 변경할 경우, 121의 세금혜택을 받으려면 그 주택을 구입한 후 5년은 소유하고 있어야 한다.
새 법은 2004년10월22일 이후에 주거용 주택을 판매하는 모든 사람들에게 해당이 되며 지난 3년간 ‘1031 익스체인지’로 주거 주택을 구입한 경우에는 세법 121의 혜택을 받고 주택을 매매하려면 앞으로 최소 2년은 기다려야 된다는 것이다.
좋은 소식은 이 세법을 자세히 보면 전에 해왔던 방식과 크게 다를 것이 없다는 것. 전에도 5년 중 최소한 2년은 주인이 주거를 해야 되었고, 1031로 교환한 경우 교환 후 바로 주거를 한다면 그 주택은 투자 목적으로 산 것으로 간주되지 않기 때문에 1031익스체인지가 이뤄질 수 없다. 많은 경우 교환이 이루진 후에 적어도 2년은 세를 주는 렌탈 건물로 가지고 있다.
이렇게 본다면 주거 2년, 세를 주는 것 2년 등, 모두 4년이라는 시간 동안을 최소한 소유하고 있어야 한다. 결국 바뀐 세법에 혜택을 받으려면 앞에서 열거한 4년에 1년 더 집을 소유하면 최고의 세금 공제 혜택을 받을 수 있다는 결론이다.
이 세법의 더 자세한 내용은 부동산 세법, 법률 전문가와 상의하기를 권한다. 자료를 제공해준 ‘Asset Preservation’의 Dino Champagne께 감사드린다.

정학정