질문: 저는 지금 30만 달러 짜리 주택을 구입하려는 바이어입니다. 다운페이먼트 몫으로 3만 달러의 현찰을 준비해 뒀지만 크레딧 카드에 1만5,000달러의 부채가 있는 상태입니다. 크레딧 카드의 연간 이자율은 12%를 적용 받고 있습니다.
주택 모기지를 신청하면서 크레딧 카드 부채를 없앨 수 있도록 최근 융자 통합(Loan Consolidation)을 제안 받았습니다. 모기지 융자 전문가는 융자를 통합해 6%의 이자율을 적용, 30년 상환으로 28만5,000달러의 융자를 대출하는 방법을 설명해 줬습니다.
이렇게 크레딧 카드 부채와 주택 모기지 융자를 통합하면 크레딧 카드 부채도 없앨 수 있을 뿐만 아니라 크레딧 카드 이자율보다 절반이나 낮은 이자율을 적용 받아 여러모로 유리하다는 생각이 들었습니다.
무엇보다 3만 달러를 다운페이먼트로 지불하고 27만 달러를 주택 모기지 융자로 대출 받으면 월 상환금이 2,051달러가 되지만 크레딧 카드와 모기지 융자를 통합하면 월 상환금이 1,891달러로 오히려 줄어들게 돼 현재 융자 통합을 심각히 고려 중에 있습니다. 하지만 일부에서는 융자 통합이 반드시 바람직한 것만은 아니라고 조언하고 있는데 어떻게 하는 것이 가장 좋을까요?
답변: 단순히 숫자상으로 비교해 보면 월 상환금이 줄어들기 때문에 융자를 통합하는 것이 유리해 보이는 것이 어쩌면 당연합니다. 하지만 결국 장기적으로는 재정적인 부담이 줄어들었다고 보기는 힘듭니다. 융자 통합이 반드시 바람직하지 않다거나 아니면 월 상환금이 줄어드니까 권장하는 것이 무조건 좋다고 확연히 구분 짓기보다는 어떠한 방법으로 융자를 통합하느냐가 무엇보다 중요합니다.
융자 통합과 관련, 일반인들이 저지르기 쉬운 실수가 바로 단순히 월 상환금 규모만 비교해 보고 결정하는 것입니다. 당연히 숫자상으로는 월 상환금이 줄어들 수밖에 없기 때문에 소비자들은 유혹을 받을 수밖에 없습니다.
하지만 몇 년이 지난 후 남아 있는 융자 부채의 총액 규모를 미리 세심히 따져 보지 않고서는 섣불리 융자를 통합하지 않는 것이 좋습니다.
질문하신 분의 경우를 살펴보더라도 주택 모기지 융자 대출시 적용된 이자율은 현재 크레딧
카드 이자율의 절반 수준에 불과한 것이 사실입니다.
그러나 30만 달러 주택을 구입하면서 3만 달러를 다운페이먼트로 지불하고 27만 달러의 모
기지를 융자받을 때와 달리 크레딧 카드 부채 1만5,000달러를 얹어 총 28만5,000달러를 대출
받게 되면 모기지 보험료가 높아지거나 모기지 이자율이 상승하거나 둘 중 하나를 적용 받
게 되는 것이 일반적입니다.
융자를 통합하면 월 상환금이 줄어드는 것도 사실이다. 하지만 달리 생각해보면 가지고 있
는 부채를 장기간에 걸쳐 상당히 오랫동안 나눠 내는 것일 뿐 총 상환한 금액은 오히려 더
늘어나 있는 경우가 많다는 점을 기억해야 합니다.
만약 당신이 28만5,000달러를 융자받아 6년 동안 상환을 마쳤다면 26만484달러가 여전히 부
채로 남아있게 됩니다. 하지만 융자를 통합하지 않았다면 같은 기간이 지난 뒤 부채 규모는
24만6,774달러가 됩니다. 무려 1만3,710달러의 차이가 생기는 것입니다.
당신의 경우 다음의 3가지 방법 비교해 볼 수 있습니다.
우선 (1)융자를 통합하지 않고 주택 모기지로 27만 달러만 대출 받는 경우, 또는 (2)융자를
통합해 제1 모기지로 총 28만5,000달러를 대출 받는 경우, 마지막으로 (3)융자를 통합하되
제1 모기지로 27만 달러를 대출 받고 다시 제2 모기지로 1만5,000달러를 추가 대출 받아 크레딧 카드 부채를 해결하는 방법 등입니다.
첫 번째와 두 번째 경우 모두 30년 상환으로 연리 6%로 동일한 조건을 적용했다고 가정한다면 여기서 차이는 모기지 보험료뿐입니다.
세 번째 경우처럼 제2 모기지로 1만5,000달러를 대출 받고 15년 상환으로 연리 10%를 적용 받았다고 가정합시다. 그리고 소득세율은 25%를 적용 받고 이자 손실을 2%로 계산하고 기타 세금 공제액 등을 동일하게 적용했을 경우를 비교해 보면 첫 6년 동안 상환한 총액은 첫 번째 경우(통합하지 않은 경우)는 총 8만9,904달러, 두 번째 경우(융자 통합한 경우)에는 9만
2,311달러지만 세 번째 경우(제2 모기지를 받아 부채를 해결한 경우)는 8만9,523달러로 세 가지 경우 중 가장 액수가 적습니다.
가장 절약하는 방법이 되는 것입니다. 반대로 제1 모기지로 융자를 통합했을 때가 총 상환금은 오히려 가장 높은 셈입니다. 따라서 융자를 통합하면 월 상환금이 낮아지니까 이득일 것이라는 단순한 생각은 오히려 손
해를 낳게 되므로 주의해야 합니다.
<도움말: 인맨 뉴스>
