미국 경제가 이 정도의 경기 하락으로 위기를 모면하고 있는 건 주택시장 호황이 유지되고 있기 때문이라 해도 과언이 아닐 것이다.
사상 최저의 모기지 이자율로 인해 수많은 주택 소유주들이 재융자 등을 통해 기존 페이먼트를 줄여 소비지출을 늘렸다. 비슷한 페이먼트로 기존 융자금에 융자금을 추가하는 ‘현금 인출(cash out) 형태의 재융자로 여유 자금을 소비 경제에 쏟아 붓기도 한다.
또한 주택가격의 가파른 상승으로 인해 넉넉히 ??? 에퀴티를 활용한 주택 2차 융자인 에퀴티 론의 증가는 더욱 큰 소비 여력을 형성하고 있다.
하지만 이런 경제 현상 속에서 지금까지와는 다른 반전된 상황에 대해 우려를 나타내는 사람들이 늘고 있다. 반전된 상황의 극치를 이루는 현상은 수입 감소와 주택 가격의 하락일 것이다.
1차 융자만 있는 경우라 해도 확보된 에퀴티가 크지 않을 경우 위험할 수 있다.
더군다나 2차 에퀴티 융자까지 빌려 썼다면 주택 가격이 하락할 경ㅇ우 대다수 주택 소유주들은 집을 팔면서 본인의 돈까지 얹어서 처 분하는 용기보다는 차라리 주택 차압이나 파산을 선택하게 될 확률이 높다.
그렇다면 이런 반전 상황에서 극단의 방법을 선택하지 않을 수 있는 지혜로운 예방 조치는 무엇인가.
첫째가 올바른 1차 융자 프로그램의 선택이다. 이자율이 낮다는 이유 하나만으로 단기 고정이나 변동을 생각했던 이들이 30년 고정으로, 또는 30년 고정을 가졌거나 매입시 선택하려 했던 이들이 더욱 벅찬 페이먼트의 15년 고정으로 매입 융자나 재융자를 해선 안된다.
이젠 내 인생에 흔들림은 없다고 장담할 정도라면 몰라도 그렇지 ㅇ낳은 이상은 좋았던 과거보다는 불확실한 미래에 대처하기 위해서라도 1차 융자의 페이먼트를 최대한 부담 없는 수준으로 만들어 높아야 한다.
1차 페이먼트를 최소화 화느는 것은 비단 이런 의미 뿐만이 아니다. 개인 수입이나 경기가 좋지 않을 경우에 에퀴티를 활용해서 2차 융자를 받아 위험한 시기를 견뎌내야 할 때 더욱 큰 힘이 된다.
이자율에 대한 과욕으로 벅찬 15년 고정의 페이먼트를 억지로 유지하는 상태가 된다면 아무리 에퀴티가 많아도 2차 융자를 받을 때 ‘페이먼트와 수입의 비율’을 다져심사하는 비율 심사기준에 문제가 될 수도 있다.
설령 승인을 받아서 2차 융자금을 슨다 하더라고 1, 2차 페이먼트의 총 규모가 벅찬 상황이 될 경우가 많다.
1, 2차의 올바른 균형으로 미래의 불확실한 상황에 미리 대처하는 선견이 필요할 때이다.

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>
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