한국 경제사정은 현재 극히 어려운 상황에 처해있습니다. 이에 따라 부동산 경기도 침체국면에서 벗어날 희망이 적은 것도 사실입니다. 그러나 자본투자를 통한 이익을 발생 시키고자하는 사람들은 오히려 경기가 좋았을 때 보다 적극적으로 나서고 있기도 합니다.
부동산 경매시장이 이런 범주에 든다고 할 수 있습니다. 자본의 이익을 실현하기 좋다고 인식하는 것은 경매물건이 많아졌다는 것이 가장 큰 이유입니다. 경매는 시장경제가 호황일 경우에는 물건등록이 적어지고, 불황이면 물건이 많아지는 것입니다. 또 요즘같이 경기가 좋
지 못한 사정이면 평소의 일반적 물건뿐만 아니라 호황기에는 좀처럼 보이질 않는 우량물건도 경매시장에 출현하기에 투자자 입장에서는 투자환경이 좋아지는 것이지요.
또 요즘에는 낙차가율(감정가대비 낙찰가)도 불경기 탓에 지난해 수준보다도 못 미치고 있습니다. 다시 표현하자면 아주 좋은 물건을 매우 싼가격에 구입할 수 있는 환경이 조성되어있다는 말입니다. 하지만 이런 좋은 환경만 믿고 선뜻 경매시장에 접근하는 것은 대단히 위
험하다는 것을 아울러 알아야 할 것입니다.
채권액(금융기관의 대출금, 개인의 채무 등), 채권내용, 임차인(세들어 있는 사람)에 대한 구체적 정보, 이런 모든 것에 대한 법률적 권리관
계에 대한분석(권리분석), 일반시중가격 조사분석 등이 기본적 체크사항이구요. 아파트, 토지, 상가 등 부동산상품별로 따로 점검하여 할 사항도 봐야합니다. 다시 말하자면 상품별로 특성이 다르기에 충분한 사전검토와 연구가 있어야 경매시장에서 성공을 낚을 수 있습니다.
그렇다면 부동산상품별로 들여다보죠!
1)다가구주택의 권리분석
다가구주택경매에서 가장 주의할 점은 권리분석입니다. 아파트와는 달리 세입자(임차인)가
많기에 전세보증금에 관한 것도 복잡하고, 낙찰받은 후에 현재의 세입자를 내보내는(명도)문제도 쉽지만은 않기 때문이죠. 따라서, 다가구주택에서는 낙찰자가 부담하여야할 채권과 임대보증금이 얼마이고 내용이 어떠한지를 파악하여야 합니다. 또한 서울의 다가구주택을 낙
찰 받을 시 감정가(대개의 경우 시세보다 80~70%)대비 70%대에서 낙찰이 이루어져야함을 명심해야합니다.
10억시세인 다가구주택의 경매감정가가 8억원이라 하면 8억원대비 70%선인 5억6천만원에 낙찰 받아야 할 것입니다. 연립주택과 다세대주택은 감정가대비 60%선을 유지하여야합니다. 이처럼 다세대, 연립, 다가구주택이 왜 감정가대비 낮은 가격대로 입찰을 하여야하는 이유는 아파트와는 달리 쉽게 팔리는 물건이 아니기 때문에 (환금성) 그렇구요
또한 낙찰가의 70%정도는 임대를 해서 보장받아야함도 잊지 말아야할 대목입니다.
2)아파트의 경매시장접근방법
아파트 경매를 시작하고자할 경우에는 투자할 목적과 시장가격을 면밀하고 밀도 있게 조사
하여야합니다. 아파트는 부동산 상품 중에서 환금성이 가장 좋고, 시장가격에 대한 안정성이
가장 뛰어나기에 시장가격에 대한 연구는 필수적입니다. 투자목적에서 직접 아파트에 들어
가 살 경우라면 서울강남권 아파트는 감정가대비 80%선에 낙찰을 생각하여야 할 것이고,
서울강북지역의 경우에는 70~77%정도를 봐야할 것입니다. 또한 낙찰을 받은 후 직접 거주
할 수 있는 기간은 3~4개월이 소요되므로 이 동안 아파트 가격변동요인을 사전에 깊이 있게
예측하여야 합니다.
이를 무시한다면 낙찰 받은 후 집값이 떨어질 경우 손실을 볼 수 있기 때문입니다. 반대로
집값이 상승한다면 더할 나위 없는 행운일 것입니다. 단순히 투자한 후 다시 매각하여 이익
을 볼 생각이라면 감정가대비 앞에서의 직접 거주목적예상 낙찰가액보다 3~5% 낮게 입찰에
임하여야합니다. 부동산경매에 있어 법원에서 제시되어있는 감정가는 통상적으로 현재일보
다 5개월정도 전에 감정평가한 금액이므로 현재시점의 시장가격조사가 절대적으로 필요한
이유가 여기에 있는 것입니다. 이외에도 아파트경매에서는 아파트 관리비체납여부도 체크
하여야할 사항임을 잊지 말아야 할 것입니다.
3)상가, 토지의 경매투자
상가경매입찰에 있어서 가장 중요 체크포인트는 상권분석이지요, 상가가 경매로 나오는 대
부분은 장사가 안돼서 나온 경우가 많습니다. 그러므로 상가 운영자가 영업력 미비로 경매
에 나왔는지 아니면 그 지역의 상권이 부실하여 경매시장에 출현하였는지가 가장 중요사항
입니다. 상가는 개별독립점포와 건물전체의 경우로 볼 수가 있는데 개별점포에 있어서는 상
권분석과 만일 낙찰 받았을 경우 사업의 활성화 계획마련과, 영업계획을 주도면밀하게 계획하여야 할 것이고 업종의 선택도 중요한 사항임을 명심하여야 할 것입니다.
건물전체의 경매물건일 경우 상권이나 영업이 잘된다하더라도 복잡한 권리관계와 지나치게 높게 형성된 가격 및 감정가의 적정성여부도 핀단해야 하는 전문적 지식을 요하는 작업이므로 신중도는 높게 잡아야 합니다. 토지에서는 경매를 통하여 본인의 소유를 꿈꾼다면 토지 거래허가 등
제반적 행정의 인허가사항을 절약할 수 있는 장점이 있고 또한 토지의 상품별 특성에도 있듯이 잘만 투자한다면 시장가격대비 수배의 이익을 얻을 수도 있는 매력적인 것도 있습니다.
그러나 현장조사는 필수 불가결한 조건이고, 도로 및 땅의 모양, 위치, 개발가능성 여부도 중요한 사항입니다. 이처럼 개략적인 사항을 말씀 드렸습니다. 고국의 부동산 경매시장에 대한 의문이 있다면 충실히 답변 드릴 것을 약속합니다.
--Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com
Tel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949
