신현근 (Simon Shin) Direct Capital Corp

융자 기관은 융자 신청에 대하여 주택이나 상용 건물, 사업용 자산 등을 담보로 하는 융자인 경우에는 5C 기준을, 신용 카드나 개인용 대출 등과 같이 담보가 없는 융자인 경우에는 5C 중에서 담보(Collateral) 기준을 뺀 4C 기준을 적용하여 융자 신청의 타당성을 검토합니다.

융자 신청인이 융자 기관의 일반적인 심사 기준에 대하여 잘 이해한다면, 융자 신청서를 작성하거나 부대 서류를 준비하고 융자 담당자와 면담할 때에도 도움이 될 것입니다.

1. Capacity (능력)
융자 기관은 신청인이 신청한 규모의 부채를 감당한 능력이 있는지를 심사합니다. 사업 자금 융자인 경우에는 신청인의 사업 경험, 그 업계에서의 위상, 사업 계획, 경영 실적 등을 종합적으로 고려하여 신청인이 예상 수익을 달성하여 그 수익으로 융자금을 상환할 능력이 있는지를 검토합니다.

주택융자에 있어서는 월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 주택비용 비율과 월 주택비용과 장기 월 채무를 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 총 비용 비율을 계산하여 적정 융자 규모를 계산합니다. 전통적으로 주택 비용 비율은 28%, 총 비용 비율은 36% 를 상한으로 하지만 최근에는 프로그램의 다양화와 컴퓨터를 통한 자동 심사 기법의 발달 등의 영향으로 전통적인 상한선 보다 높은 기준 비율을 적용하거나, 총 비용 비율만을 따지는 프로그램이 많이 있으며, 따로 기준 비율을 정하지 않는 경우
도 있습니다,

2. Capital (자본)
융자 기관은 스스로의 위험 부담을 줄이기 위하여 신청인 자신이 제공하는 자본이 충분한지를 검토합니다. 사업 자금 융자인 경우에 융자 기관은 신청인 자신이 소요 자금의 상당 부분을 부담하는 경우에만 신청에 응합니다. 융자 기관의 입장에서는 신청인의 그 사업에 전념할 의사가 있는지를 확인하고자 하며 그 방법으로 본인이 어느 정도의 자기 자본을 투입
하는지를 검토합니다.

주택 융자인 경우에는 융자 기관이 다운페이먼트와 클로징 비용을 어떤 형태로 가지고 있는지를 확인하고자 합니다. 융자 기관은 금융 기관에 상당 기간 예치되었던 자금을 선호하며 개인이 보유하고 현금 자산은 원칙적으로 인정하지 않습니다.

3. Collateral (담보)
융자 기관은 가능한 한 상용 건물, 주택 등 부동산에 대한 모기지를 설정하거나 사업용 장비, 기계 등의 동산이나 예금 채권, 외상 매출 채권에 대한 질권이나 양도 담보를 설정하여 신청인이 변제를 기피하거나 변제 불능 상태에 빠지는 경우에도 손실을 최소화하는 방안을 마련합니다. 그러므로 융자 심사 과정에서 담보물의 적격 여부에 대한 검토와 감정이 중요
한 역할을 하게됩니다.

4. Credit (신용)
융자 기관은 신청인의 차입인으로서의 과거 경험을 평가하며 이를 위하여 신청인 개인이나 사업체에 대한 신용보고서를 검토합니다. 신용 보고서는 과거에 다른 기관으로부터 융자 등 신용을 받은 경험이 있는지, 융자 등을 받았으면 그에 대한 변제 의무를 약속대로 충실히 이행했는지를 보여주며 이 밖에도 파산, 판결, 컬렉션 등 공적 기록을 포함합니다.

융자 기관은 신용 평가의 한 방법으로 신용 점수를 사용하는데 이는 신용 보고서에 포함된 신용 기록에 대하여 수학적인 모델 을 사용하여 신용도를 점수화한 것입니다. 금융계에서는 융자 기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하고 있습니다. 특히 주택 융자에서는 심사 기준이 매우 정형화되어 있으므로 객관화된 신용 점수가 가장 중요한 역할을 합니다.

5. Character (인격)
융자 기관은 신청인의 인격 또는 개인적 품성이 어떠한지, 즉 믿을 수 있는 사람인지를 평가합니다. 이 기준이 5C 중 가장 주관적이며, 수치화하기 어렵지만 매우 중요한 기준입니다.

사업 자금 융자처럼 융자 기관의 심사 기준이 애매하여 담당자에게 재량의 여지가 많은 융자에서는 인격 기준이 가장 큰 역할을 하게 됩니다. 보통 융자 담당자는 융자 신청서와 부대 서류를 면밀히 검토할 뿐만 아니라 신청인의 태도나 대화를 통하여 은연중에 나타나는 사업이나 사업 윤리에 대한 견해나 책임의식 등을 주시합니다.

융자 담당자가 신청인으로 부터 인격적인 결함이 있다고 판단하는 경우에는 자기의 주관적인 판단을 뒷받침할 수 있는 근거를 제시하기가 어려우므로 보통 다른 좀 더 객관적인 이유를 들어 융자를 거절하게 됩
니다.

다른 객관적인 조건이 갖추어진 경우에도 신청인에게 책임감이나 기업 윤리 의식을 찾아보기 어렵다면 융자 기관은 위험을 피하기 위하여 융자를 거절할 수밖에 없습니다.