한국 부동산 투자땐 세금·관리비 따져봐야

2004-12-09 (목)

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웨스턴 타워 조감도

한국내 부동산 투자에 대한 미주 한인들의 관심이 다시 뜨거워지고 있다. 특히 최근 들어 미주 한인을 대상으로 한 다양한 한국내 부동산 상품에 대한 판매와 홍보전도 한층 열기를 띠고 있다. 최근 미국에서 판매되고 있는 부동산 상품에 대한 소개와 함께 한국 부동산 투자시 주의할 점들을 정리한다.

17평 오피스 8만달러선
임대수입 1년간 보장

◆웨스턴 타워

2007년 3월 완공을 목표로 경기도 일산 신도시에 건축되는 웨스턴 타워는 미주 한인들을 대상으로 한 사실상 첫 오피스 투자상품이라는 점에서 관심을 끌고 있다. 그동안은 주로 오피스텔이나 토지들이 미주 한인들을 대상으로 판매돼 왔었다.
웨스턴 타워는 대지 약 1만평에 총 연면적 3만6,000평의 오피스 빌딩 4개 동과 350개의 리테일 업소가 들어서는 돔을 짓는 대형 프로젝트다. 이중 뉴스타 부동산그룹(대표 남문기)이 오피스 빌딩 2개를 분양 받아 미국을 포함, 해외 판매용으로 판매에 들어갔다.
초고속 광케이블 등 최첨단 디지털 인프라를 갖춘 스마트 빌딩으로 구입자는 컨퍼런스 센터, 비즈니스 센터 등의 시설 등을 이용할 수 있다.
분양 평형은 17, 26, 82, 113평까지 다양하며 분양가는 평당 520만원선으로 17평형의 경우 미주 판매가는 8만달러선. 뉴스타 부동산측에 따르면 계약금 외 4차의 중도금과 잔금을 2007년 3월까지 나눠낼 수 있으며 분양가의 30%인 1, 2차 중도금은 농협에서 무이자로 융자, 잔금 납부 전까지 상환하면 된다.
분양을 맡고 있는 뉴스타 부동산 서울지사의 최재영 경영지원 실장은 “미국에서 10만달러 정도를 투자, 수익을 낼 수 있는 부동산은 없다”며 “웨스턴 타워의 임대 수익률은 7.5∼9%선”이라고 밝혔다. 최 실장은 또 “고객이 원할 경우 관리사가 임대자를 찾아주는 등 관리를 해준다”고 덧붙였다.
취득시 취득세와 등록세 등 구입가의 5.7%를 재산세, 매년 6∼8%를 연 사업자 소득세로 내게된다. 관리비의 경우 임대자가 부담을 하게 된다.
임대사무실 801 S. Vermont Ave. #202, 무료전화 (877)382-4989.

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브아운스톤의 조감도.

◆브라운스톤 일산

한강이 내려다보이는 경기도 일산 신도시에 세워지는 초대형 오피스텔으로 지난해 3월 이수건설이 공사에 들어가 골조공사가 완료됐으며 입주는 2005년 8월말로 예정돼 있다.
지하 3층, 지상 15층의 3개 동에 총 1,069세대가 들어서며 1층과 2층에는 백화점, 슈퍼마켓, 등 각종 업소가 들어서게 된다. 분양 평형과 가격은 18평(1억1,000만원)부터 시작, 39평(2억4,700만원), 43평(2억6,700만원), 63평(3억5,400만원).
미주지역에서는 GMAC 부동산 뱅크(대표 정인기)가 분양을 맡고 있으며 미주 한인들에게 주로 판매될 18평형의 미주 판매가는 약 10만달러 선이다. 이중 2만달러만 우선 다운하면 되며 4만달러는 한국 외환은행에서 무이자로 융자가 가능하고 나머지 4만달러는 내년 입주 때 납부하면 된다.
브라운스톤은 한국 부동산 투자상품으로는 드물게 1년간 임대 수입을 보장해 주는 판매전략으로 미주 한인들을 공략하고 있다.
즉 투자상품으로 구입할 때 임대자가 부담하는 500만원 보증금과 함께 월세 70만원의 임대 수입을 1년간 보장하는 것이다. 정인기 대표는 “융자를 받는다고 할 때 6만달러만 실제적으로 투자하면 월 450달러의 수입이 생긴다는 것”이라며 “연 수익률 9%의 높은 수익률”이라고 말했다.
구입시 구입가의 5.8%를 취득세와 등록세로 내야 하지만 주택으로 인정받지 않아 증가세 대상에는 포함되지 않는다.
18평형의 경우 천장이 높아 2층 로프트로 개조할 수 있으며 빌트인 냉장고, 세척기, 에어컨 등이 있다. 43평, 63평은 한강이 바라다 보이지만 18평형은 한강 전망이 없다. 임대사무실 4282 Wilshire Bl., 2층, 전화 (323)937-1212.

취득시 주의사항

소유권·건축허가 여부
시공사 신뢰도 조사를

한국 정부가 수 차례에 걸쳐 외국인에 대한 한국내 부동산 취득 및 투자 규정을 완화하면서 미주 한인들의 부동산 취득이 한결 용이해진 것이 사실이다.
따라서 한국에서 부동산을 취득할 때는 더 이상 절차보다는 미국과 마찬가지로 부동산을 유지하는데 따른 재산세나 등록세, 관리비 등이 얼마나 소요되는지 금전적인 부담을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
특히 취득하는 부동산이 주택 소유주에게 적용되는 증가세 대상인지를 확인해야 한다. 일반적으로 오피스나 오피스텔의 경우 주택으로 인정받지 않아 증가세 대상에 포함되지 않지만 해당 투자상품마다 이를 확인해야 한다.
예전에 일부 한국 건설회사들이 건물을 시공도 하기 전에 미국에서 한인들을 대상으로 사전 분양을 한 경우가 있는데 프로젝트가 무산되어 구입자가 금전적 피해를 당한 경우가 있었다. 내년 4월부터 시행되는 한국내 부동산 분양법에 따르면 착공전 대지 소유권을 확보하고 건축허가를 받은 경우에만 분양할 수 있는 등 관련 규정이 강화됐다.
따라서 소유권 및 건축허가 여부를 확인하고 시공사의 과거 사업실적, 규모, 명성과 소비자 신뢰도 등을 사전에 파악해 보는 것이 좋다.