해외에 거주하고 있는 여러분들은 요즘 귀에 못이 박히도록 조국 경제사정에 대한 부정적 이야기를 많이 접하셨으리라 봅니다. 그렇습니다! 조국의 경제사정은 대단히 어려운 상황 속에 처해있습니다.
예를 들면, 1)제조업체의 국외진출속도 증가와 업체수 증가 2)신용불량자 증가 3)소비심리 위축 심화 4)행정수도이전에 관한 법률적 심판결과로의 정부정책의지퇴보 5)정치권의 민생 살리기 부실화 6)부동산경기 하락과 경기불투명의 고착화 6)국제 에너지 가격폭등과 이에 따른 국제 정세의 경화 7)수출경기둔화 8)미국달러화 가치하락으로 인한 국내경제전반의 수
익성 약화 등입니다. 어디 하나라도 국내경기를 활성화할 수 있는 기본적 조건이 발견되고 있질 않는 상태입니다.
이렇듯 전반적인 사정이 열악한 관계로 각 개인의 경제적 가치를 실현하는 기회가 대폭 축소되고, 따라서, 앞으로의 호전가능성에 대하여 그 누구도 선뜻 진단을 내놓지 못하는 실정입니다. 이러한 현실 속에서 국내부동산경기는 시장논리에 따르더라도 힘겨울 판인데 정부의 정책적 간섭으로 인해 암울하고도 힘든 상태인 것만은 틀림없습니다.
필자가 판단컨대 부동산은 모든 경제적 기본질서에서 가장 기본적인 위치를 점하고 있는 경제분야라고 생각합니다. 이런 기본경제분야가 시장의 역동성을 잃어버리면 경제 전반적 시장은 위축될 수밖에 없는 것입니다.
언젠가 말씀드렸다시피 이처럼 힘든 상황 속에서 부동산의 유통시장에서 유독 활발하게 움직이고 세간의 관심을 많이 받고 있는 분야는 부동산경매와 공매시장입니다. 아시다시피 경매와 공매라 함은 부동산에 대한 채권을 가진 자 또는 부동산에 대해 특정한 권리를 지닌 자가 재정적 손해를 만회하거나 보존하기 위하여 공적인 기관에 강제적으로 매각처분을 위
탁하여 일반 대중시장에 직접적으로 유통시키는 시장입니다.
이렇게 특수 관계 속에서 이해관계자가 공적인 유통시장(법원이나 금융공매기관)에 부동산물건을 내놓다보니 일반시장자의 유통가격보다 저렴한 가격구조가 나오게 되는 것이고 일반투자자는 이처럼 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 갖게되어 재테크수단으로서 각광을 받게되는 것입니다. 이런 부동산경매와 공매시장에 요즘의 경제 사정에 비추어 많은 부동산물건이 나오게되었고 물건의 증가량이 갈수록 더해가고 있습니다.
미국 조지아 애틀랜타에 거주하고있는 현지시민권자인 교포분은 저렴한 부동산을 구입하여 장래에 이익을 보기 위하여 6개월정도 일정으로 귀국하여 부동산 경매학원을 다니면서 부동산경매과정을 배우고 있는 것을 본 적 있습니다. 10월말현재 전국의 법원에서 경매가 진행중인 물건 수만해도 4만건에 육박하고있고 이런 경매예정물량이 실제로 경매가 진행된다면 향후 2~3개월안에 7만건을 돌파하리라고 봅니다.
낙찰가율(경매를 개시하기 위하여 감정평가액대비 낙찰금액비율)도 시장상황에 따라 크게 떨어지고 있어 아주 저렴하게 부동산을 구입하는 기회가 되는 것이지요. 다시 말하자면 소비시장가격 10억원인 아파트가 경매에 붙여질 경우 감정평가를 하게 되는데 이 감정액은 평균 9억원(아주 비싸게 감정한다해도)정도이고 이 감정액의 80%선(7억2,000만원)에서 낙찰이 평균적으로 이루어지고 있어 이 사실만 본다해도 10억원대 아파트를 7억원대에 구입하게되므로 아무리 경기가 좋지 않다 하더라도 횡재한 것 아니겠습니까? 특히 요즘에 수익을 볼 수 있는 아파트 단지내 상가, 쇼핑몰내의 소형상가 등이 경매시장에 대거등장하고 있습니다.
평균적으로 본다면 시장가격대비 20~30%를 저렴하게 구입할 수 있는 기회인 것이지요.
그러나 경매시장에서 재미를 보려면 특별한 지식과 안목이 필수적이고, 법률 지식도 아주
필요합니다. 왜냐하면 특수 관계인이 본인의 손해를 만회키 위하여 경매시장이라는 강제적
부동산 유통시장에 물건을 의뢰한 것이기에 이런 부동산에는 복잡한 권리관계가 있기 쉽상
이고 이런 부동산의 내부적 결함을 정확하고 냉정히 판단할 수 있는 지식과 경험이 있어야 한다고 강조하는 것입니다. 또한 여러 사람들에게 인기있는 물건만을 주목할 것이 아니라 비인기 부동산도 눈여겨본다면 더 큰 수익을 볼 수 있는 것도 경매시장에서의 장점입니다.
비인기 부동산의 평균낙찰(구매)액은 시중가격대비 40~50%까지도 저렴하기에 이점도 중요합니다. 또한 경매시장을 접근하는데 있어서 전략도 중요하므로 이런 전반적 사실을 커버할 수 있는 지름길은 부동산전문가의 도움이 절대적입니다.
이상의 경매시장에 대한 기본적 사실을 눈여겨본다면 작금의 한국경제의 불황기 속에서도 아주 높고 안전한 투자이익을 실현할 수 있는 방법이 있음을 독자분들께서도 참조할만하다 할 것입니다. 경기는 흐름이고 골짜기가 깊으면 봉우리도 틀림없이 높기에 빠른 시일 안에 골짜기에서 벗어나 찬란한 태양을 볼 수 있는 시기가 오길 바라면서 2004년도 마지막달에 여러분께 유종의 미를 거두시길 기원합니다.
--Real Estate Consultant 한 주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com
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