캘리포니아와 뉴욕, 그리고 미국내 대도시들의 중심부와 그 주변에 위치한 인구밀집 지역의 위성도시들의 주택가격은 지난 7년 동안에 거의 2~3배로 올랐으며, 특히 지난 2~3년 사이에 갑자기 뛰었는 폭은 7년간에 오른 전체 상승수치의 50% 이상을 차지하고 있다.
이렇게 주택가격이 뛰다보니 모기지 페이먼트가 2~3배로 크게 치솟아 개인의 부담은 대폭 늘어나고 말았으며, 또한 주택가격의 상승과 함께 덩달아 2~3배로 오른 재산세와 주택보험료를 비롯해 주택관리 유지비 등도 다같이 뛰어 홈 오너들의 부담은 엄청 커졌다.
그렇다고 개인들의 인컴 수준이 지난 7년전, 2~3년 전에 비해 2~3배로 같이 늘어난 것은 결코 아니어서, 이제는 주택위에 사람이 있는 것이 아니라, 사람위에 주택이 올라 앉아있는 격이 되어 주택을 소유하고 있건 아니건 모든 사람들의 허리를 잔뜩 휘어지게 한다.
단지, 지금과 같은 시점에서 문제가 덜 되는 사람들이란 현재의 주택을 팔고 다른 주택을 구입하는 경우뿐이어서, 주택을 처음으로 장만하려거나, 새로운 사회생활을 시작하는 젊은층의 부부들에게는 현재 살고 있는 지역에서의 주택구입은 꿈처럼 아득해지고 있다.
사실 지난 2~3년 전만해도 웬만한 대도시 주변에서 40만-60만달러 정도의 주택을 구입하기는 쉬웠지만 이제는 그 정도의 가격에 맞는 주택들은 전혀 눈에 차지도 않을 뿐 아니라, 높은 모기지 월 페이먼트에 허덕여야하는 문제가 되어, 결국 젊은층의 바이어들은 아주 멀리 떨어진 외곽도시의 개발지역으로, 또는 타주로 몰려가는 현상이 늘고 있다. 이미 외곽 도시로의 인구이동은 시작되었다.
그러한 사실을 증명이라도 하듯, 외곽지역이나 지방도시에선 대도시에서 보다 오히려 고용 창출이 부쩍 늘고 있으며, 인구증가율과 주택 공급률 등도 가파른 수치로 크게 증가하는 추세에 놓여 있다.
결과적으로 불과 몇 년새 갑작스럽게 오른 고가의 주택가격 문제는 어느 시점엔가는 지역사회별로 연령별 인구분포구조의 불균형화로 인한 사회문제가 될 가능성이 없잖다.
또한 이 상태에서 경제의 흐름이 자칫 어긋나기라도 한다면 주택 차압의 도미노 현상으로 까지 쉽게 이어질 가능성도 배제할 수는 없다.
동시에 이 같은 구조적인 인구의 재배치 변화에 따른 주택판세의 지역변화가 계속 진행될 때는, 도심지역에서의 부동산 거래는 점차 줄어드는 대신 외곽지역에서는 좀더 활발해져 가는 현상이 한동안 지속될 듯 하며, 특히 아시안 보다는 미국인들이 앞장서서 탈 도심화를 주도해 나갈 것이 예상된다.
아무튼 그동안은 대부분의 부동산 전문가들이 미국내의 좋은 경제여건과 아시아로부터 꾸준히 밀려드는 인구증가로 인해 대도시 지역의 주택가격이 꾸준히 유지될 것으로 예측하기도 했으나, 만일 지나치게 높은 주택가격이 자칫 이들을 외곽지역과 지방 도시로 몰아내어 버린다면,그 예측은 전혀 생각지 못했던 방향으로 빗나갈 수도 있다.
따라서 앞으로는 장외곽 도시와 지방 도시가 도심지 주변도시의 주택 상승률보다 더 높아질 가능성이 높고, 장기적으로 더 안정적일 수 있다고 여겨짐에 따라, 투자자들의 외곽도시 행도 점점 증가할 것으로 예측되는 것이다.

케니 김

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