유동일 <매스뮤추얼 재정그룹투자 자문가>


■리츠 투자 현황
11월 첫째 주는 리츠 투자 환경에 있어서 다소 큰 변화가 있었던 한 주였습니다. 리츠 주식들은 건실한 부동산 투자 환경을 바탕으로 투자가들의 지속적인 투자 자금의 유입속에 10월 한달 동안 계속적으로 52주 최고치를 갱신해 왔습니다. 그러나 11월 5일 발표된 10월달 비 농업 부문 페이롤 데이터가 예상보다 높은 337,000개가 증가한 것으로 발표되며 고용시장의 성장을 보임에 따라, Morgan Stanley REIT Index는 2.76%의 하락을 보였습니다. 10년 만기 연방채 수익률은 0.12%의 상승을 보이며 큰 폭의 채권 가격 하락을 기록했습니다.

이러한 채권 수익률의 급격한 상승은 고용시장의 건실한 성장을 바탕으로 연방준비제도 이사회의 이자율 인상 전망에 대한 투자가들의 반응을 의미합니다. 다시 말해서, 향후 예상되는 금리 인상으로 인한 충격을 최소화하기 위해서 채권 투자가들이 채권을 매도함으로써 채권 가격이 하락하고 채권 수익률이 상승하는 것입니다. (항상 채권 가격과 수익률과는 반비
례의 관계에 있습니다.)

이렇게 채권 수익률이 상승하면 채권 수익률과 리츠 배당 수익률과의 차이(Spread)가 줄어들게 되고, 그 결과 고정 수익(Fixed Income) 자산에 투자하는 투자가들에게는 리츠 투자가 채권 투자대비 투자 매력이 줄어들게 됩니다.

이와 비슷한 현상이 지난 4월달에도 나타났었으며, 그 당시 3월달의 페이롤 증가가 예상치인 12만개 보다 훨씬 높은 308,800개로 발표됐었습니다. 현재 채권 수익률과 리츠 배당 수익률과의 차이(Spread)는 0.96%를 기록하고 있으며, 지난 4월달에는 0.93%를 기록한 바 있습니다.

스프레드라고 불리는 이 차이가 크면 클수록 채권 투자 대비 리츠 투자가 투자가들에게 더욱 매력적인 투자 수단으로 어필하게 되며, 리츠에 투자하는 투자가들은 이 스프레드의 변동에 대해서 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있습니다.

■리츠 투자 전략
비록 10월달의 비 농업 부문 페이롤 증가 데이터가 예상보다 강력한 것으로 발표되어 리츠 투자에 부정적인 영향을 미쳤지만, 이번 10월달의 데이터는 지난여름 남부 지역을 강타했던 허리케인의 영향으로 다소 왜곡을 보이고 있다는 점을 주시할 필요가 있습니다. 좀 더 세부적으로 데이터를 분석해 보면, 허리케인으로 인한 피해를 복구하기 위한 건설 부문의 페이
롤 증가가 71,000개를 기록했고, 일시적인 페이롤의 증가가 48,000개를 기록하고 있습니다.

따라서 이번 10월달의 고용 데이터는 허리케인으로 인해 일부 왜곡된 데이터를 반영하고 있기 때문에 고용 시장의 성장에 대한 확신을 갖기 위해서는 앞으로 발표될 수개월 동안의 고용 시장 데이터를 고려해 보아야 할 것입니다. 또한 투자가들이 한번 생각해 보아야 할 것은 사장의 변화를 어떻게 매수와 매도의 기회로 활용할 수 있는가 하는 문제입니다.

지난 4월달의 하락은 앞서 말씀드린 대로 예상보다 좋은 고용 시장의 데이터가 경제 성장에 대한 기대감을 부추기며 채권수익률을 상승시킴으로
써, 리츠 투자 환경에 부정적인 영향을 미치며 높은 주가의 하락을 이끌었습니다. 과거의 데이터에서도 볼 수 있듯이, 장기적으로 금리 인상과 리츠 투자 수익률과는 별다른 연관성이 없었음에도 불구하고, 가치 평가상 높은 상승을 보였왔던 리츠 주식들은 차익 실현을 하는 투자가들의 매도로 인해 큰 영향을 받았습니다. 그러나, 이러한 일시적인 주가의 하락은 또다른 투자가들에게 매수 기회를 제공함으로써, 기회를 잘 활용한 투자가들은 높은 투자 수익률을 올릴 수 있었습니다.

투자가들의 매매 형태도 학습을 통해 발전하듯이 지난주의 고용 데이터 발표시에는 과거의 경험을 반영하듯 발표 당일만 소폭의 주가 하락을 기록했을 뿐 바로 안정을 찾는 모습을 보였습니다. 펀더멘탈이 변하지 않는 일시적인 충격에 의한 투자 환경의 변동은 높은 수익으로 연결될 수 있다는 것을 학습을 통해서 배워온 투자가들은 이번의 뉴스에 대해 노련하게
대처하는 모습을 보여주었습니다. 중요한 것은 근본적인 변화를 의미하는 펀더멘탈의 변화를 감지하는 것이며, 투자가들은 이를 항상 주의 깊게 모니터할 필요가 있습니다.

■부동산 펀드 투자 자금 흐름
Merrill Lynch사의 보고서에 따르면, 11월 3일 기준 부동산 펀드내의 투자 자금은 총 393억 7천만달러로, 올 한해동안 부동산 펀드로 유입된 투자 자금은 총 50억 4천만달러에 달하고 있습니다. 이는 2003년도 말의 274억3,100만 달러에서 43.52%가 증가한 규모이며, 2002년도 말에는 152억7,500만달러, 2001년도 말에는 114억4,900만 달러를 기록했었습니다.


부동산 펀드에 투자된 금액
증가율
2004년도 현재 (11월3일)
393억7,000만 달러
43.52%
2003년도
274억3,100만 달러
79.58%
2002년도
152억7,500만 달러
33.42%
2001년도
114억4,900만 달러