신 현근 (Direct Capital Corp.이사)
부동산에 대한 감정(Appraisal)은 특정한 시점에서의 부동산의 가치에 대한 평가이며 이 평가의 목적은 공정 시장 가격(Fair Market Value)을 얻고자 함에 있습니다. 융자 기관은 모기지 심사과정에서 그 기관이 인정하는 자격 있는 감정인이 작성한 감정서를 요구합니다.
부동산 중개인이 비교 시장 분석을 통하여 자기 고객에게 제시하는 평가가 감정과 유사하지만 이는 공식적인 감정으로 인정되지 않습니다. 융자 기관에서 대출 금액이 크거나, 융자 비율이 높은 경우 등에는 2개의 감정을 요구하는 경우도 있습니다.
1. 감정에 대한 준비
주택 구입 융자를 신청한 경우에는 판매자의 협조를 얻어 주택 판매 중개인(Selling Agent)이 재융자를 신청한 경우에는 모기지 신청인 겸 소유자가 감정인을 만나는 것이 보통입니다.
주택 판매 중개인이나 주택의 소유자가 감정인의 질문에 대하여 정확히 답변해주고 감정인이 요청하거나 본인이 필요하다고 판단되는 자료를 미리 제공함으로써 감정인이 신속하고 정확하게 감정을 진행할 수 있도록 도와주어야 합니다.
감정이 끝난 후에 이에 대한 이의를 제기하는 것은 쉽지 않으므로 감정 진행 과정에서 감정인을 적절하게 도와주는 것이 좋습니다. 특히 다음의 자료들이 중요합니다.
* 부동산의 소유권 증서(Deed), 측량서(Survey), 매매 계약서 등의 사본
* 현재의 부동산세 청구서나 특별 부과금 내역서 등의 사본* 수익용 건물인 경우에는 최근 1, 2년 동안의 수익과 경비 내역서 및 임대차 계약서 사본 * 부동산을 리스팅에 올린 경우의 리스팅 내역서* 최근에 클로징 되었거나 계약이 체결된 융자 대상인 부동산과 비교될 만한 부동산 거래
에 대한 자료
2. 감정 비용
뉴욕주나 뉴저지주의 50만 달러 이하의 주택에 대한 감정 비용은 1 세대 주택인 경우에 275∼300달러, 다세대주택인 경우에 약 475∼525달러입니다.
3. 감정서에 대한 권리
모기지를 신청하는 경우에 의뢰인이 감정 비용을 부담하지만 대부분의 경우에 모기지 브로커나 융자 기관이 감정인을 선정하게 됩니다. 이렇게 하여 얻은 감정서를 모기지 브로커나 융자 기관이 가지고 있으나 모기지 신청인도 그 사본을 얻을 수 있는 권리가 있습니다.
만약에 융자 기관을 바꾸게 되는 경우에 처음에 감정을 의뢰한 모기지 브로커나 융자 기관의 협조를 얻을 수 있고 그 감정서가 새로운 융자 기관이 요구하는 기준에 적합한 경우에는 새로운 융자 기관이 사용할 수 있도록 감정서를 양도하는 절차를 밟을 수 있습니다. 이 때 감정 회사가 100∼150달러의 수수료를 감정서 재작성비로 요구하는 것이 보통입니다. 이러한 협조가 이루어지지 않으면 다시 감정을 의뢰해야 합니다.
4. 감정 가격이 낮은 경우
감정인은 객관적이고 중립적인 입장에서 감정한 것으로 보통 인정되기 때문에 모기지 신청인이 감정인이 산출한 감정 가격에 대하여 다투기는 쉽지 않습니다. 그러나 감정 가격이 주택 구입 융자 신청 때의 주택 구입 가격이나 재융자 신청 때의 예상 감정 가격보다 현저하게 낮게 나온 경우에는 모기지 신청인은 감정인이 사용한 비교 대상인 주택(Comparable
Sales)을 둘러보고 구입이나 재융자 대상인 주택과 비교해보는 것이 우선 필요합니다. 그리고 나서 주택 매매를 알선한 부동산 업체나 주위의 다른 업체의 조언을 얻어야 할 것입니다.
감정인이 감정시에 찾아내지 못한 최근에 클로징된 거래나 판매 계약이 이루어진 후 클로징을 기다리고 있는 거래를 찾아내는 것이 중요합니다. 최근에 가격이 크게 인상된 지역이나, 같은 타입의 주택이 주위에 많지 않아서 비교될 만한 판매 주택을 찾기 어려운 경우에는 모기지 신청인의 노력이 큰 결실을 가져올 수도 있습니다. 또한 감정서상의 측정 수치 즉 대지 면적, 주택 면적, 침실이나 화장실 숫자 등이 정확한지 재검토해야 합니다.
이러한 조사 결과 감정 가격을 높일 수 있다고 판단되면 다른 감정인에게 의뢰하여 새로운 감정을 실시하도록 요청할 수 있을 것입니다. 다만 융자 기관이 직접 감정인을 선정하였거나 융자 기관의 감정 담당 부서에서 감정을 실시한 경우에는 새로운 감정을 의뢰하기 전에 그 기관의 사전 동의를 얻어야 할 것입니다.
