아파트나 개인 주택을 임대해 살고 있는 사람들은 때로 급격한 수입감소나 근무지 이전, 건강문제 등 신변상 변화로 계약기간을 미처 채우지 못하는 사태가 발생할 수 있다.

하지만 임대계약도 엄연한 법적 계약. 따라서 계약만료 이전에 계약을 파기해야 할 상황이 벌어지면 이에 따른 금전적 책임을 져야 하는 것이 세입자의 의무다. 그렇다면 임대계약 조기 종료에 따라 발생할 수 있는 피해를 최소화하는 예방책은 무엇이 있는지 알아본다.

■사전 준비는 즉시
계약 만료 전에 이사를 하지 않으면 안될 긴급한 상황이 발생했다면 이사 결정을 하는 즉시 대책 마련 준비에 착수해야 한다. 차일피일 문제를 회피하다보면 오히려 더 큰 손해를 감수해야 할 상황을 맞을 수도 있다.

■계약 체결 전에는
가장 좋은 방법은 당초 임대계약을 체결할 때 장기 계약보다는 단기 계약을 맺는 것이다. 물론 단기 계약 체결 시 건물주는 장기 계약을 체결할 때보다 다소 높은 임대료를 조건으로 요구할 수 있다. 또는 단기 계약 기간이 끝난 뒤 재계약에 대한 보장이 없다는 단점이 있는
것도 사실이다.

건물주 입장에서는 세입자가 자주 바뀌면 새로운 세입자를 물색하기 위해 광고도 해야 하고 시간과 에너지를 소모해야 하기 때문에 이러한 조건은 이해해야 하는 부분이다.

하지만 장기 거주에 대한 확신이 없는 상황에서 임대료가 조금 더 낮다는 이유만으로 장기 계약을 체결했다가 조기에 계약을 파기했을 때 발생하는 금전적 손해를 계산해보면 장기보다는 그래도 단기 계약이 나은 편이다.

단기 계약은 6개월에서 1년 미만으로 체결할 수 있으며 또는 아예 월세(Month-to-Month)로 계약하는 것도 한 방법이다. 또 임대계약은 대단위 단지를 소유한 부동산 관리회사보다는 개인 건물주와 체결하는 것이 계약을 조기 종료해야하는 상황이 발생했을 때 세입자가 협상하기에 유리하다.

■협상하기
임대계약서에는 건물주든 세입자든 어느 한쪽이 계약기간 만료 이전에 먼저 파기할 경우 이에 대한 책무가 따르도록 명시돼 있는 것이 일반적이다. 따라서 계약 체결에 앞서 가능하면 미리 조기 계약해제 조항(Early-Release Clause)을 미리 삽입해 두는 것도 현명한 방법이다.

계약을 조기파기 해야 할 경우 세입자들은 미처 채우지 못한 나머지 계약기간에 상당하는 임대료를 모두 지불해야 하는 것이 일반적이다. 하지만 조기 계약해제 조항을 삽입하면 한달 내지 두 달 분량의 임대료를 선 지불하거나 또는 새로운 세입자를 찾을 때까지 공백기간에 준하는 달수만큼의 임대료 중 먼저 충족되는 상황에 맞춰 의무를 수행토록 하는 조건을
포함하는 것이 좋다.

이 경우 세입자가 계약 체결 시 건물주에게 보증금 명목으로 지불했던 시큐리티 디파짓(Security Deposit)은 되돌려 받지 않는 것이 일반적이다.
세입자 입장에서는 시큐리티 디파짓을 되돌려 받지 못하는 것이 아까울 수 있지만 법적인 계약을 중도 파기하려는 의사를 먼저 표현한 만큼 이에 대한 최소한의 책임을 감수할 각오는 필요하다.

■이것만은 꼭
계약종료 이전에 이사하기로 결정한 즉시 건물주와 터놓고 대화해 피치 못할 사정을 설명한다. 건물주와 얘기할 때에는 인격적으로, 최대한 예의를 갖추도록. 또 대안책의 하나로 남은 임대기간을 새 세입자가 이어받거나 또는 원래 세입자가 타인에게 서브리스를 줄 수 있는지 여부도 타진해 본다.

구두로 약속한 일은 반드시 문서로 기록을 남기는 것이 좋고 건물주와 세입자의 서명을 포함시킨다. 필히 사본을 챙겨두는 일도 잊지 말 것. 건물주가 서브리스를 주는 방안을 수용했다면 이후 계약기간 종료까지의 모든 월 임대료와 건물에 입힌 피해 등에 대한 책임은 원래 1차 세입자에게 있다는 점을 기억해 둔다. 또 새로운 세입자를 물색하는데 적극 협조하겠다는 의사도 적극 전달하는 것이 좋다.

■이것만은 절대
계약을 조기 종료해야 할 때 건물주에게 아무런 통보 없이 갑자기 이사하는 일은 절대 삼가야 할 일이다. 왜냐하면 임대계약은 세입자의 신용기록과도 밀접한 관계를 맺고 있기 때문.

임대료를 제때 내지 않으면 신용이 망가지는 것은 물론 신용기록마저 나빠진다. 시큐리티 디파짓만 잃고 마는 것이 아니라 장차 세입자가 크레딧 카드를 발급 받거나 자동차나 주택을 구입할 때에도 장애가 될 수 있다.

금방이라도 떠날 듯한 인상을 풍기면 건물주는 심리적으로 불안해진다. 갑작스런 상황을 맞아 새로운 세입자를 구해야 하는 부담감까지 더해져 신경이 날카로워지다보면 협상도 어렵게 된다. 또 자칫 건물주가 법적 조치를 취할 수도 있는 문제로 번질 수 있다.

세입자는 건물주와 협상할 때 가능한 방어적 자세를 가져야 한다. 건물주와는 끝까지 좋은 관계를 유지하는 것이 여러모로 이롭다. 일단 계약을 일방적으로 먼저 파기하려는 약자의 입장이라는 점을 잊지 말아야 한다.

■기타
이사를 하기 전에 살고 있던 임대주택의 청소 및 수리비용, 새로운 세입자를 구하기 위한 광고비 등을 원 세입자가 부담할 것을 건물주가 요구할 수도 있다.

여러 상황이 건물주의 요구를 들어주기 힘들다면 법정소송 대신 무료 또는 저렴한 비용으로 고용할 수 있는 주택문제 전문 중재인을 통해 문제를 해결할 수도 있다. 중재인은 시청을 통해 문의할 수 있다.

만약 세입자의 개인 신변상의 이유가 아니라 건물주가 건물 관리를 소홀히 한 탓에 세입자가 거주하기에 열악한 환경을 조성하고 있는 것이 계약을 조기 종료해야 할 이유가 됐다면 세입자가 이에 따른 책임을 지지 않을 수 있다. 심각한 환경문제라면 시보건국에 신고하는
것도 한 방법이다.

<이정은 기자> juliannelee@koreatimes.com