이번 칼럼에서는 재융자시 판단해야 할 혜택과 이득을 계산할 때 쓰는 중요한 기본들을 짚어 보기로 하자. 우선 이를 위해 많은 수요자들이 그동안 잘못 알아 온 오류를 바로 잡아야겠다.
재융자 여부를 판단하는 데 가장 중요한 것은‘재융자 이자율과 현재 갖고 있는 융자와의 이자율 차이’와‘재융자 비용지출에 대한 손익분기점이 언제인가’라는 것.
그동안 많은 언론매체를 통해서 이자율 차이가 1%포인트 이상은 돼야하며 비용에 대한 손익분기점은 2-3년 내외가 돼야한다는 것이 마치 재융자의 상식처럼 되어있다. 하지만 이는 단연코 잘못된 정설이다.
결론부터 말하자면 재융자를 위한 손익계산은 일정한 한계나 기준이 있을 수 없다는 것이다.
실질이자율 차이로 인한 이득계산과 손익분기시점을 결정하는 요소는 바로 융자금액이 얼마냐에 달려있다. 그러므로 융자액규모가 천차만별인 융자수요자를 일정한 틀로 묶어서 보거나 계산하는 것은 잘못된 시작이라 할 수 있다.
이런 잘못된 상식으로 인해 많은 재융자 수요자들이 1%포인트도 차이가 나지 않아 아예 재융자를 시도하지 않는 경우도 빈번하다. 반대로 어떤 수요자들은 특별한 혜택(예를 들어 단기간내‘에이쥬’ 할 경우)도 없는데 1%포인트 또는 그 이상의 이자율 차이만을 보고 재융자를 하는경우도 있다. 이를 증명하기 위해 두 유형의 케이스를 비교해본다.
집을 구입한 A 와 B가 있다고 가정한다. A는 주택구입과 함께 15년 고정에 6% 이자율료 12 만달러(컨포밍론)를 융자 했고, B는 15년 고정에 6.5%의 이자율로 36만달러(점보론)을 받았다.
두 사람 모두 1%포인트의 이자율 차이를 두고 재융자를 했다. A는 3년이 지나야 3,470달러(페이먼트절약 2,323달러 + 에퀴티이득 1,147달러)의 이득을 얻어 손익분기점을 지난다. B는 3년째 이미 1만455달러(페이먼트 7,093달러 + 에퀴티이득 3,362달러)의 이득을 취해 이미 2년 후부터 손익분기점을 넘어선다.
이와같이 재융자 손익계산은 융자금액에 따라 큰 차이가 있고 이자율 차이가 클수록 그 변화는더욱 커진다.
더욱이 융자액수가 크면서 30년을 15년으로 재융자하면 차이가 0.5~0.75%포인트라 할 지라도 1년도 안돼 손익분기점을 지나 3- 4년만돼도 몇 만달러의 이득을 얻게 된다.
이처럼 30년을 15년으로 재융자하는 경우엔 설사 같은 이자율이라해도 무조건 혜택을 보게 된다. 같은 융자기간으로 재융자 할 경우엔 융자금액에 따라서 각각의 차이가 크다.
또 고정을 변동으로 재융자하면 이득격차가 더욱 현격하다. 그러므로 혜택과 이득을 정확히 계산하고 융자 에이전트와 보다 깊이있는 상담은 필수적이라 하겠다.

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>
(213)792-5133