몇 주 전 칼럼에서 1031 교환에 대해서 글을 올렸는데 많은 분들이 관심을 갖고 전화를 주셨다. 기회가 되는대로 1031에 대해서 더 많은 정보를 설명하고자 한다.
1031 관련 케이스를 소개한다. 500만달러 상당의 샤핑센터를 가지고 있는 분이 이 샤핑센터를 팔고 1031으로 빈 땅을 사서 새로운 샤핑센터를 지으려는 계획을 세웠다. 과연 이 계획이 가능한가?
1031 교환을 다시 한번 살펴보면, 이 세법은 수익성 부동산(income property)을 팔고 45일 안에, 판매한 부동산과 가치가 동등하거나 더 큰 부동산 3개를 정하고 그 중에 하나의 구매를 자신의 부동산을 매매한 날짜로부터 180일 안에 구입하는 규정이다.
이렇게 하면 자신이 판 부동산에 얻어지는 양도 소득(capital gain)에 대해서 내는 세금을 연기(defer) 받게 된다.
여기서 팔고 사는, 즉 교환되는 수익성 부동산은 주인이 살고 있는 개인 주택을 제외한 모든 부동산을 포함한다.
하지만 주택이라고 하더라도 세를 주고 있는 주택은 수익성 부동산에 해당이 되기 때문에 교환이 가능하다. 교환 가능한 부동산을 열거하더라도 오피스 빌딩, 공업용 빌딩, 샤핑센터, 빈 토지 등 모든 부동산이 해당된다.
위의 경우 500만달러의 샤핑센터를 팔면 500만달러나 더 가치가 나가는 토지를 구입하면 교환이 이루어진다.
그 땅을 구입한 후 바로 팔아버리면 문제가 되지만 계속 가지고 있으면서 샤핑센터를 짓고 운영하면 된다. 모든 1031 교환에서 명심해야 할 것은 부채(debt)의 비율도 같거나 커져야 한다는 것이다.
즉 500만달러 건물의 부채가 200만달러라면 새 건물의 부채는 200만달러이거나 더 많아야 한다. 그래야만 그 차이에서 나오는 차액에 대한 세금을 내지 않는다.
교환에서 파는 부동산의 가치를 계산할 때 그 부동산 매매에 드는 비용은 빼게 된다.
즉 500만달러의 샤핑센터를 파는데 드는 비용이 에이전트 커미션, 에스크로 비용 등등해서 40만달러가 든다면 이 샤핑센터를 팔고는 최소한 460만달러 가치의 부동산을 구입하면 된다.
위의 케이스의 다른 점은 샤핑센터를 사고 가치가 비슷한 토지를 구입하는 것이 아니라 토지를 구입해서 그 곳에 새로운 샤핑센터를 지으려고 한다는데 있다.
가령 320만달러의 땅을 구입하면 460만달러에서 땅 구입비를 뺀 140만달러의 금액을 건설에 더 써야지 교환이 이루어진다.
조건은 그 120만달러의 건축비용을 파는 샤핑센터의 에스크로가 끝난 후 180일 안에 써야 한다는 것이다.
또한 그 금액은 앞으로 예상되는 건축비용을 미리 지불하는데 사용해서는 안 된다. 즉 180일 안에 이루어지는 건축에 대해서만 지출해야 한다. 이 프로젝트가 이뤄지려면 교환이 이뤄지기 전에 모든 사전 작업이 되어야 한다. 빈틈없는 계획, 실행이 지체함이 없이 이루어져야한다.
한 가지 유의할 점은 새 샤핑센터를 짓고서도 한 동안 주인이 팔지 않고 세를 주면서 수익을 축적하여야 한다.
만일 샤핑센터를 짓기도 전에 미 전역에 있는 체인점, 즉 스타벅스, 버거킹 등과 렌트 계약을 맺고, 이점을 이용하여 짓기도 전에 새 주인을 찾아서 팔려고 하다면 이것은 매매(deal)이기 때문에 수익성 투자 교환이 이뤄지지 않는다.
이 글에 도움을 준 Asset Preservation의 Dino Champagne에게 감사를 드린다.

정학정
<뉴스타 부동산 부사장-토랜스 지점>
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