‘부동산 매매 계약서는 의견서가 아니다’

주택 매매를 하면서 바이어와 셀러 쌍방간의 서명으로 만들어진 계약서(Purchase Agreement)를 나중에 마음이 바뀌면서 ‘의견서’ 였는지 알았다고 잡아뗀다면 어떻게 될까? 또한 에스크로를 오픈한 것도 상대방의 진지한 마음을 확인해 보기 위한 것으로 알았다고 한다면 믿어질까?
그러나 그렇게 믿어지지 않을 만큼 어처구니 없는 경우들과 변명같지 않은 억지들이 실제로 일어나는 곳이 부동산 매매의 현장이다. 한마디로 백이면 백 모두 틀린 것이 사람들이라고는 하지만, 그러한 일부의 억지 사람들에 의해 피해를 보게되는 측은 결국 상대방 고객을 비롯, 관련된 에이전트들과 에스크로 회사, 그리고 융자를 수속해주던 은행 등 모든 연관 부서들이 피해를 입게 되는 것이다.
그와 같은 일들이 일어나는 것은 기본적인 상식들을 몰라서 그럴 수도 있겠으나, 일부의 사람들은 중간에 마음이 바뀌어 계약 자체를 잡아떼기 위한 수단으로 억지를 쓰는 경우도 있다. 그러나 중요한 것은 억지를 써서 순탄히 빠져나갈 기회보다는 오히려 본인이 더 큰 피해를 입을 가능성이 크다는 점이다.
즉 피해를 입은 측들이 변호사를 고용하여 소송을 제기하면 꼼짝없이 피해보상과 함께 상대측의 변호사 비용까지도 물어줘야 하며, 거래는 파기되었더라도 양쪽 에이전트의 커미션까지도 지불해야 할 때가 있다.
특히 부당한 계약취소의 원인이 셀러일때는 금전적인 손실과 더불어, 자칫 자신의 주택이 ‘Lis-Pendens’에 걸리게 되면 아무에게도 자신의 주택을 팔 수 없게 되며, 바이어의 잘못으로 계약을 취소할 때는 디파짓을 손실 당하기 쉽다.
참고로 현재의 주택 마켓에서 바이어가 주택을 구입할 때 작성하는 계약서는, 각 주정부 산하의 부동산국에서 발행한 계약서 용지를 사용하게 되는데, 그외에도 ‘카운터 오퍼’와 ‘추가사항서’(Addendum) 등의 첨부서류들이 따른다. 일단 이들 계약서에 셀러와 바이어 양측이 서명을 하고 나면 계약은 법적으로 완벽하게 이뤄진 것이 되며, 만일 그 계약서들의 내용을 따르지 않을 때는 계약을 위반한 것으로 되어 다른 한쪽에서 이의를 제기하거나 거래를 파기할 수도 있고, 또는 배상을 청구하거나 소송을 제기할 수 있게 된다.
또한, ‘에스크로를 열었다’는 말은 셀러와 바이어 쌍방간에 이미 성립된 거래를 에스크로 회사가 공정한 입장으로, 계약서류들의 내용들에 따라서, 셀러와 바이어의 은행, 타이틀, 돈관리, 세금문제, 터마이트 등 양쪽을 연결하면서 처리해야 할 모든 일들을 시기에 맞춰 순서적으로 진행한다는 말을 뜻한다.
한편, ‘카운터 오퍼’를 포함한 ‘Purchase Agreement’는 ‘Escrow Instruction’ 등 모든 기타의 다른 서류들에 우선하는 중요한 계약서류로 취급되며, 설사 에스크로 서류에 오자로 잘못 작성된 것이 발견된다 해도, 또는 에스크로 서류에 당사자들이 서명을 했건 안했건 진행은 철저하게 처음의 원래 계약서에 따라가면서 중간에 당사자들 합의하에 변경하는 내용만 ‘Amendment’ 용지로 수정을 해나가는 것이다.
다시 말하지만 주택거래에서는 ‘의견서’라는 것은 존재하지도 않지만, 누가 임시로 만들어 제출한다 해도 마켓 성격상 이를 무시하고 반드시 정식 계약서로 제출할 것을 요구한다는 사실을 알아야 한다.
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케니 김