’1031 교환에는 동기가 중요’

한 손님이 투자 목적으로 집을 산 후에, 3개월 안에 수리를 해서 집을 다시 팔려고 마음을 먹었다. 하지만 이럴 경우 집에서 나오는 이익에 대한 세금을 내야 하기에 그 집을 팔고 다른 수익성 부동산(income property)을 사는 1031 교환(exchange)을 고려해 보았다.
이런 경우 과연 한 부동산을 사서 3개월의 짧은 기간을 가지고 있다가 파는 것에 1031조항이 성립이 되느냐에 의문이 갔다.
1031 전문회사에 문의하니 한 부동산을 얼마나 가지고 있어야 한다는 규정은 세법에 없으나, 3개월이라는 짧은 기간을 가지고 있으면 매월 나오는 수익(income)을 위해서 부동산을 구입하였다는 증명을 하기 힘드니 1031이 형성되기 힘들 것이라고 했다.
1031은 수익성 부동산을 가지고 있다가 팔고 사는 사람들에게 세금 혜택을 주려고 연방 국세청(IRS)에서 만든 부동산 세법으로 1031은 국세청 세법 코드이다.
이 세법은 수익성 부동산을 팔고 45일 안에, 판 부동산과 가치가 동등하거나 더 큰 부동산 3개를 정하고 그 중에 하나의 구매를 자신의 부동산을 매매한 날짜로부터 180일 안에 구입하는 규정이다.
이렇게 하면 자신이 판 부동산에 얻어지는 양도 소득(capital gain)에 대해서 내는 세금을 연기(defer)하게 된다. 여기서 팔고 사는, 즉 교환되는 부동산은 주인이 살고 있는 개인주택은 제외된다.
이 세법은 부동산에서 인컴이 나오는 수익성 부동산의 소유에 초점을 두고 있다.
즉 수익성 부동산을 구입할 때 이 구입이 부동산에서 나오는 이득을 위해서 구입하는가 아니면 사고, 팔면서 진행되는 매매에서 나오는 수입을 원하는가를 보는 것이다.
만일 위의 경우처럼 매매에서 나오는 수입에 목적을 둔다면 1031이 이루어질 수 없다. 이런 의미에서 집을 지어서 파는 개발자들은 1031에서 제외된다.
위의 목적을 이해하면 얼마나 가지고 있다가 파는 것은 부동산을 인컴을 목적으로 구입하고 매매했다는 동기만큼은 중요하지 않다.
하지만 너무 짧은 기간을 가지고 있다가 팔 때는 수익 목적으로 부동산을 가지고 있었다는 동기가 불확실하기 때문에 감사를 받을 수 있다. 얼마나 가지고 있어야 된다는 견해에 대해 한편에서는 1년이라고 한다.
왜냐하면 1년이면 세금을 내는 한 연도가 지나서 세금을 냈다는 것이 기록됨과 동시에 그 동안 수익 목적으로 소유하고 있다는 것을 증명할 수 있기 때문이다. 다른 한편에서는 2년이라고 한다.
이 이론은 주거용 주택에서 주인이 2년을 살면 집을 살 때보다 오른 가치에 대해서 부부는 50만달러까지 개인은 25만달러까지에 대한 양도소득세를 내지 않는 것과 비교하는 데서 나온 것이다. 2년을 가지고 있었다고 1031이 항상 성립이 되는 것은 아니다.
한 사람이 수익성 부동산을 구입하여 2년간 소유하고 있다가 1031교환으로 다른 부동산을 구입하였다.
국세청에서는 이 교환이 무효이고 그러기에 그 부동산을 매매함으로써 얻은 이익에 대해서 양도소득세를 내라고 통보를 하였다.
이유인즉 이 사람이 2년 동안 가지고 있던 그 부동산을 구입한 즉시로 그 부동산을 인터넷 MLS에 올려놓았다는 이유였다.
즉 그 사람은 그 부동산을 구입할 때부터 세를 주어서 나오는 인컴을 추구한 것이 아니라, 빨리 팔아서 이득을 보려는데 목적이 있다는 것으로 국세청은 해석한 것이다.
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정학정
<뉴스타 부동산 부사장-사우스베이 지점>