지난주에 이어 리츠의 산업별 경영 실적에 대한 평가와 전망을 통해 투자의 포트폴리오를 점검해 보기로 합니다. 지난 1분기의 아파트 리츠 섹터는 미국의 경제성장에 있어서 가장 뒤쳐졌었던 고용시장의 향상과 함께 예상보다 좋은 운영 결과를 보여주고는 있지만, 지난 1분기동안의 아파트에 대한 수요는 여전히 약하다고 볼 수 있습니다.

메릴린치사의 연구 보고서에 따르면, 지난 1분기 아파트 리츠 섹터의 주당 운영이익은 -7.5%의 예상 성장률보다는 좋은 -4.6%의 성장을 기록했습니다. 여전히 마이너스 성장을 기록하고는 있지만, 주당 운영이익의 트렌드를 살펴보면, 2003년도 3분기의 -11.7%, 4분기의 -10.8% 에서 점차적으로 향상되고 있음을 보여주고 있습니다.

아파트 리츠 섹터는 특히 고용시장의 향상과 밀접한 상관 관계가 있으며, 지난 3월 달의 고용현황보고서에서 발표되었듯이 비농업부문 페이롤이
337,000개의 증가에 이어 4월 달에 288,000개의 증가를 보임으로써 예상했던 것 보다 높은 수치를 보이며 고용시장의 향상을 시사하고 있습니다.

지난 수년간 미국의 고용시장은 2백만개가 넘는 사람이 일자리를 잃었으며, 이러한 고용시장의 약세가 아파트에 대한 수요 감소를 초래했었습니다. 다른 한가지 아파트 섹터의 성장에 도움이 되는 것은 모게지 이자율
의 인상 전망이 랜드로드(Landlord)에게 유리하게 작용할 것이라는 사실입니다.

46년 기간동안의 가장 낮은 이자율을 바탕으로 아파트에 거주하는 많은 테넌트들은 단독 주택을 구입해 이주했고, 이로인해 아파트의 공실율 증가와 함께 랜드로드들은 가격 결정력을 잃어왔습니다.

그러나 현재는 성장 가능성을 상회하는 경제 성장율을 바탕으로 이자율의 인상이 예상되는 시점이며, 이자율이 올라가게 되면 아파트를 렌트하는 것이 주택을 구매하는 것보다 비용면에서 상대적으로 저렴하게 되고, 주택을 구매하기 보다 렌트를 하는 사람들이 늘어나게 됩니다. 이렇게 되면 다시 가격 결정력이 랜드로드에게 넘어가게 되고, 렌트비의 인상 등으로 인해 아파트 리츠의 운영이익 증가에 도움이 된다고 볼 수 있습니다

메릴린치사는 아파트 리츠의 주당 운영이익 성장율을 2004년도 2분기에 5.8%, 3분기에 -0.5%, 4분기에 4.2%로 전망하고 있습니다. 전국적으로 950개가 넘는 아파트 컴플렉스를 운영하며 20만 가구의 아파트를 렌트하는 Equity Residential 리츠는 4월말 발표한 1분기 실적에서 주당 52센트의 운영이익을 발표했습니다.

작년의 주당 57센트의 운영이익에서 줄어든 실적이며, 매출은 작년 같은 분기대비 5.57%가 증가한 4억 6,270만 달러를 기록했습니다. Equity
Residential리츠의 회장인 Bruce W. Duncan은 2004년도를 강력한 2005년도 실적을 위한 전환점으로 보고 있다고 언급하며, 지난 3개월 전보다 현재 더욱 비즈니스에 대해 낙관적이라 할 수 있지만, 여전히 남은 2004년도의 비즈니스에 대해서 신중한 입장임을 피력했습니다.

아파트 리츠 섹터와 마찬가지로 그 동안의 경기 침체로 인해 성장에 제한이 됐던 오피스 리츠 섹터는 단기간의 눈에 띄는 향상은 기대하기 힘들지라도 미국의 경제성장을 바탕으로 한 고용시장의 향상과 함께 성장이 예상되고 있습니다. 현재 오피스 리츠 섹터가 갖고 있는 문제점은 기존의 계약되어 있는 렌트 조건이 현재 시장의 렌트 조건보다 나쁘다는 데 있습니
다.

다시 말해서 계약 기간이 끝나는 렌트는 보다 좋은 조건으로 새로운 렌트를 구할 수 있기 때문에 오피스 랜드로드로서는 수익률의 하락을 감수해야 합니다. 비록 현재 오피스 섹터의 펀더멘탈이 바닥을 지나고 있는 것으로 평가되고 있으나, 아직까지는 이익 성장률이 마이너스를 유지하고 있으며, 고용시장의 확연한 성장을 바탕으로 점유율(Occupancy rate)의 향상되고, 오피스 공간에 대한 수요가 증가하기 전까지는 마이너스 성장이 계속되리라 전망되고 있습니다.

지난 1분기의 오피스 리츠 섹터의 주당 운영이익 성장율은 전망치인
-4.1%의 성장률보다는 좋은 -1.1%의 성장률을 보였습니다. 그러나 오피스 리츠 섹터의 주당 운영이익 성장률 전망은 2분기에 -1.5%, 3분기에 -2.6%, 그리고 4분기에 -0.7%로 예상되는등 마이너스 성장이 지속되리라 예상되고 있습니다.

보스톤, 워싱턴, 맨하탄, 그리고 샌프란시스코 등 4개의 주요 마켓에 비즈니스를 집중하며 4,390만 스퀘어 피트의 오피스 공간을 운영하고 있는 Boston Properties 리츠는 99센트의 1분기 주당 운영이익을 기록했습니다. 이는 작년의 주당 $1.03달러의 운영이익에서 4%가 감소한 실적입니다. 한편 13개의 주요 도시에 1억 1,800만 스퀘어 피트의 오피스와 소매 공간을 소유, 운영하는 Duke Realty Corporation 리츠는 작년대비 4.9%가 증가한 1분기 운영이익을 기록했습니다.

매출은 작년대비 6.7%가 증가한 2억 278만 달러를 기록했으며, 운영이익은 8,098만 달러로 주당 59센트의 운영이익입니다. Duke Realty Corporation의 최고경영자인 Denny Oklak은 1분기 경영성과에 대한 평가에서 산업과 오피스 포트폴리오의 점유율(Occupancy rate)이 향상을 보였던 1분기 실적에 대해 대체적으로 만족한다고 언급하며, 점유율의 향상이 비지니스에 있어서 가장 중요한 요소라고 언급하며 이를 예의주시하고 있다고 언급했습니다.

그의 언급에서 알 수 있듯이 오피스 리츠 섹터의 가장 큰 도전은 점유율의 향상에 있으며, 많은 테넌트들이 보다 낮은 비용으로 좋은 오피스 공간을 확보하기 위해 계약 만기 전에 재계약을 하거나 연장계약을 하는 등 기회를 이용하고 있기 때문에 랜드로드들은 리스 계약에 있어서 창의성을
추구하여 경쟁력을 유지해야 할 것입니다. /646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)