지난 몇 년간 부동산 가격이 많이 상승, 개인 주택은 물론 아파트, 상업용 건물, 토지 등을 소유하고 있는 분들의 자산이 크게 증가했다. 따라서 이 부동산을 팔게 되면 상당한 양도소득세(Capital Gain Tax)를 납부해야 한다.
상업용 부동산을 가지고 있는 납세자들이 부동산 매각 자금으로 비슷한 종류(Like-kind)의 부동산을 구입함으로써 부동산 매각에 따른 양도소득세 납부를 훗날로 연기시킬 수 있는데 이것이 ‘1031교환’(Exchange)이다.
1031 Exchange의 최대 장점은 부동산 매각에 따른 양도소득세를 후일로 연기할 수 있어 매각 자금으로 더 큰 규모의 투자를 할 수 있다는데 있다.
1031교환 대상이 되기 위해서 얼마간 보유해야 하는 가에 대해서는 뚜렷한 규정이 없지만 적어도 2년 이상 보유하는 것이 바람직하다. 1031교환을 위해서는 본인이 직접 부동산을 팔거나 살 수 없다. 그 대신 자격이 있는 중간자(Qualified Intermediaries or Exchange Accommodator)가 이를 대신한다.
이 중간자는 본인의 변호사, 회계사, 브로커, 부모, 형제, 자식은 될 수 없다. 일반적으로 타이틀 관련 회사들이 중간자 역할을 하는데 거래의 복잡성에 따라 다르지만 보통 250달러에서 1,000달러 정도의 수수료를 받는다.
1031 교환 중에서 가장 중요한 것은 본인이 소유한 부동산 매각이 끝난 후 45일 이내에 매입 대상 부동산을 지명해서 중간자에게 서면 통보해야 한다. 매입 대상 부동산은 3개까지 지명할 수 있다.
매입 대상 부동산을 지명한 후 135일 이내에 매입을 완료해야 하는데 만일 그 기간 중 세금보고 만료일이 닥치면 본인의 세금보고를 연장해야 한다. 통상 1031교환은 본인 소유 부동산 매각 이후 180일 이내에 모든 절차가 끝나야 한다.

이강원 (213)387-1234