최근 4~5달 동안에 주택가격이 급상승된 원인으로 주택 감정에 시비가 늘고 있으며, 그렇다 보니 진행되던 에스크로들이 중간에 취소되는 경우들도 증가하는 추세여서 셀러들과 바이어들 모두 주의가 요구되고 있다.
만일 바이어든 셀러이든 에스크로를 중간에 취소하려 할 때는 무엇보다도 셀러와 바이어간에 조금씩의 양보로 원만한 합의를 이루는 것이 중요하나, 이때 어느 한쪽이 계약위반 행위를 한 상태임에도 불구하고 상대측의 손실보상 요구를 거절하거나, 또는 웬만큼 넘어갈 수 있는 일 임에도 상대에게 보상을 강하게 요구하게 될 때는 심한 분쟁으로 치닫게 되어 서로간에 고통을 받을 수 밖에 없게 된다.
많이 일어나는 분쟁들의 주요 대상은 주로 주택감정과 모기지론, 그리고 홈 인스펙션등의 부분들인데, “감정가가 낮아서… 론이 안나오는데… 집에 흠이 많아서…”라며, 계약취소에 대한 자신의 책임을 전적으로 부인하는 바이어측과 그에 강하게 맞서는 셀러간에 시비가 발생하는 경우인데, 정작 문제가 되는 것은 그 내용 자체의 시시비비보다는 그 내용들에 대한 바이어측의 ‘Yes-No’ 입장 표명을 컨틴젠시 해지 효력 기한이 다 지나도록 밝히지 않고 있다가, 뒤늦게 권리 행사를 하려는 데서 시작되는 마찰들이 대부분이라는 사실이다.
그러므로 자신의 권리를 다 찾으면서도 마찰을 피하기 위해서는 반드시 계약서의 내용들을 충분히 숙지하고, 특히 에스크로를 오픈한후 약 보름간은 매매 계약서에서 합의한 내용들에 따라 셀러와 바이어 양쪽 모두 해야 할 일이 집중적으로 많은 기간이므로 긴장을 풀어서는 않될 것이다.
즉 셀러는 TDS(Transfer Disclosure Statement)와 터마이트 검사등 의무적으로 밝혀야 하는 모든 사항들을 바이어에게 밝혀 주어야 하고, 바이어는 정해진 컨틴젼시 조항들을 기한내에 해지할 수 있도록 일을 빠짐없이 추진해 나가야만 한다.
이때, 바이어측 입장에서는, 캘리포니아 부동산국의 계약서(C.A.R. Form RPA-CA)에 기본적으로 명시된 대부분의 컨틴젠시 효력들이 17일(또는 쌍방이 정한 기간) 이라는 것을 명심하고, 일이 순조롭지 않다고 판단될 때는 그 정해진 기한이 지나기 전에 셀러측에게 기한 연장 요청을 하던가, 아니면 계약취소 통보를 하여 법적인 책임에서 벗어나도록 해야 할 것이다.
한편, 진행과정에서 상대방에게 통보해야 하는 모든 사항들은 아무리 사소한 것들이라도 반드시 문서화시켜 놓아야 하며, 현재의 부동산 거래 법규에서도 분명히 명시하고 있음을 유의해야 한다.
그런데 문제는, 이렇게 중요하고 복잡한 부동산 계약서의 여러 내용들에 대해서 셀러나 바이어들이 스스로 일을 처리해 나갈 수는 없는 것이므로, 자신의 에이전트로부터 일의 진행이 계약서 내용대로 잘 되고 있는지, 또는 앞으로 무엇을 더 처리해야만 하는지 등을 지속적으로 통보받는 것도 중요하다.
아무튼 이와같은 분쟁들의 모든 케이스가 실제로 법정으로 넘겨질 때는, 서로간에 정한 계약 내용들의 진행을 정해진 날짜안에서 제대로 이행하였는가, 아니면 지키지 못하였는가를 확인하는 공방이 되는 만큼, 부동산 매매에서의 기본인 ‘Time is of the essence!’를 잘 지켜야만 하겠다.
(909)348-0471
케니 김 www.EZfindHome.com