피기 백 융자 프로그램은 주택구입 융자를 받을 때 다운페이를 제외한 실제 융자금액을 1차 융자 한가지로 받지 않고 1차와 2차로 나눠서 받는 프로그램이다. 5%다운에 15%의 2차 융자, 10%다운에 10%의 2차 융자를 동시에 받음으로써 1차 융자를 80%로 제한시키는 80/15/5 또는 80/10/10등의 형태이다.
이러한 피기 백 프로그램은 이미 우리 한인 사회에서도 빈번히 활용돼 왔던터라 널리 알려져 있다. 대개는 20% 미만의 다운페이 경우에 PMI(모기지 보험)를 면제받을 수 있는 대표적인 방법으로 인식돼 있다. 이 프로그램을 이용하면 적은 다운페이를 하고도 PMI를 내지 않는 건 사실이다. 그러나 단순히 PMI를 내지 않는다고 모두가 이득일까? 결코 그렇지는 않다.
주택 매입후 오랫동안 피기 백으로 얻는 2차 융자를 도저히 갚을 수 없는 상황이 예견되는 매입자이면서, 부동산 주택가격의 상승세가 현저히 예상되거나 여분의 자금으로 주택 확장을 위해 다운페이를 적게 한 경우라면 차라리 PMI를 내더라도 정상적인 1차 융자만 받는 편이 장기적으로는 유리하다. PMI는 어차피 주택가격이 올라서 LTV (LOAN TO VALUE: 주택 가격 대비 융자 비율)가 낮아지면 자동적으로 해제된다. 이에 대한 가능성이 높다면 원급과 이자에서 손실이 큰 2차 융자를 오랫동안 유지하는 것이 더 큰 손해이기 때문이다.
그러나 반대로 주택가격의 상승요소가 발생될 가능성이 적거나 단기간 내에 2차 융자를 완전 지불할 계획의 실현성이 크다면 당연히 피기 백 프로그램을 활용해서 PMI도 지불하지 않고 차우에 2차 융자가 없는 상태에서 80% 안쪽의 1차 융자 자금에 대한 페이먼트만 지불하는 형태로 부담을 줄여가는 것이 현명하다.
피기 백 프로그램이 가장 큰 효과를 보는 경우는 PMI에 대한 면제뿐만 아니라 점보 융자(JUMBO: 32만 2,700달러 이상)를 컨포밍 융자(CONFORMING: 32만 2,700달러까지)로 교체시켜 주는 기능을 발휘할 때이다.
예를 들어 40만 달러의 주택을 구입하면서 10%를 다운할 경우 90%를 1차 융자받으면 36만 달러의 융자금이 점보 융자가 되면서 이자도 높아지고 PMI도 지불해야 한다. 하지만 이를 피기 백을 활용해서 80/10/10 으로 나누면 4만달러의 2차 융자는 다소 이자가 높아지지만 32만달러(80%)의 1차 융자금이 컨포밍 규모로 변하면서 이자율이 낮아져 PMI 면제와 함께 더 큰 혜택을 얻게 되는 경우이다.
피기 백 프로그램은 각자의 상황과 여건 그리고 미래의 변화에 따라 불리할 수도 유리할 수도 있다. 이를 유리한 방향으로 제대로 활용키 위해선 정확한 상황 판단과 계획이 우선돼야 한다.

제이 명<키웨이 파이낸스 대표>(213)272-6726