부동산에 투자하려고 부동산 매물을 찾으시는 고객들의 부동산에 대한 상식 수준은 사람에 따라 상당한 차이가 있음을 볼 수 있다.

부동산 전문인이 무색할 만큼 부동산에 대한 전문적인 지식이 높은 고객이 있는가 하면 부동산은 현재 살고 계신 집을 매입하여 보신 경험 이외는 전무 하신 고객도 있다. 필자는 후자에 속하시는 분들을 위하여 이 글을 쓰기 원하며 필자가 생각한 것 이상으로 여기에 속하는 분들이 많은 것을 경험하고 있기 때문이다.
투자하시는 분들의 가장 큰 관심사는 과연 자신이 투자한 금액으로 얼마나 수익을 가져오느냐 하는 것이며 그 다음은 투자 한 매물이 과연 안전한 투자 대상이 될 수 있느냐 하는 것이다.
이 두 가지는 서로 상반되는 결과를 가져 오고 있는 것이 통례임으로 투자하시는 분들이 잘 생각하여 결정할 일이며 여기서는 투자에 대한 수익에 대한 것만을 취급하기로 한다.
상업용 부동산의 가격을 결정하는 데는 캡 레이트 (Capitalization Rate)를 어떻게 적용하느냐에 따라서 부동산에서 나오는 수입이 같아도 가격이 다르게 산출된다는 사실을 본 컬럼을 통하여 여러 차례에 나눠 기고 한 사실이 있는데 혹시 보시지 못한 분이 계시면 www. newstarcommercial.com 들어가셔서 게시판에 가시면 다시 볼 수 있음으로 이를 참고하시기 바란다.
투자하실 분이 원하시는 금액에 부동산을 매입하였을 경우 현금을 투자하신 금액이 회수되는 연간 비율을 비교하여 보는 수단으로 캐시 온 캐시(Cash on Cash)를 산출하여 보는 것이다.
한 예를 든다면 부동산에서 연간 수입이 운영경비를 모두 제하고 순 수입이 14만달러 나오는 상업용 부동산을 200만달러에 매입하는 경우 70만달러(35%)를 다운하였다면 얻을 수 있는 순 수익은 현행 이자로 융자 금액 130만달러에 대한 상환 액수를 제외하고 4만3천달러라는 계산이 된다. 이 때 캐시 투자액에 따른 연 수익율 (Cash on Cash ) 은 순수익 4만3천달러를 투자하신 현금 70만달러로 나눠서 6.1%이다. 이 6.1%는 투자하신 분이 일년에 투자하신 금액을 회수할 수 있는 회수율이다.
이것을 다른 투자 대상과 비교하여 투자 여부를 결정하는데 참고로 할 수 있을 것이다. 위에서 예를 든 것은 캡 레이트 7%로 부동산을 매입하였을 경우로 캡 레이트를 6%로 부동산을 매입하셨다면 캐시 온 캐시가 낮아 질 것이며 캡 레이트 7% 이상의 부동산을 매입하게 되면 캐시 온 캐시 비율도 높아져 더 많은 수익이 발생할 것이다.
그렇다면 이 중요한 캡 레이트를 누가 결정하는가? 그것은 투자가 자신들이다.


조셉 김 <뉴스타 부동산 LA>(213)272-6726