한주희 <부동산 컨설턴트>

요즈음 국제 경제시장의 흐름이 대단히 부정적으로 진행되고있습니다.

아시다시피 중국정부에서 자국내 경기가 과열됨으로써 발생될 수 있고 자국경제운용에 막대한 부담을 만들 수 있는 거품을 제거하기 위하여 총리인 원자바오가 자국내부동산시장 및 건설시장을 주 대상으로 하는 금융권의 기업대출을 전면 봉쇄시키는 조치를 취하였고, 이에 따라 각국의 금융
시장 특히 증권시장은 급격한 하락장세를 나타내고 있습니다.

또한 미국의 달러화도 강세로 돌아서면서 세계경제의 탄력성에대한 의문이 되 살아나고 있는 형태를 보이고 있고 중동의 이라크전선의 불확실성과 세계석유수출기구의 감산조치로 인한 유류슈입 국가의 국제원자재 수입부담금이 급속도로 높아져가고 있는 현실 속에서 근근히 수출의 역동성만을 의지하고 지탱하고있는 한국은 삼중사중의 직격탄을 맞는 형국이라 앞으로의 경제운용에 불확실성만이 제공받을 수 있는 우려할 만한 사정으로 들어서는 것 아니겠는가하는 깊은 걱정이 자꾸 고개를 듭니다.

이런 와중에 정부에서는 전반적인 산업경제의 위축현상을 극복하기 위해서는 금융권에 지속적인 자금유입과 이로 인한 중소제조업체를 비롯한 산업전반에 효율적 자금흐름이 흘러야함에도 불구하고 부동산시장만이 시장의 질서와는 무관하게 과열화 돼 있다는 판단아래 부동산시장에 대한 간접적인 개입방법(예를 들면, 부동산과세정책의 강화, 부동산구입 자금에 대한 엄격한 사전사후관리 등)에서 벗어나 고강도의 직접적인 시장개입을 선
언하고 정부의 일정을 예정의 순서에 맞추어 진행하고있습니다.

따라서 지난 글에서도 독자 분들에게 보고 드렸다시피 3월10일에는 토지시장의 과열화를 막기 위하고 기존에 과열의 범위를 지나 투기장화 된 지역의 부동산질서를 원상회복하기 위한 강력한 정책을 발표하고 중요정책으로 시행하고있습니다.

그리고 국회의원 총선이 지난 오늘날에 와서는 강남일부 재건축대상아파트일부단지에서 매매시장이 급속도로 활성화 조짐이 보이자마자 예정되어있고 시장에 엄청난 충격을 줄 수 있다고 판단되는 부동산거래신고제를 전격실시하고 해당지역을 선정발표하기에 이르렀으며 따라서 현재 부동산거래신고대상지역의 아파트를 비롯한 부동산지역은 어마어마한 충격을 헤매고있음을 쉽게 목격할 수가 있습니다.

오죽하면 이런 추상같은(?)정부조치에 거래량이 끊어지면서 부동산중개업소도 줄줄이 폐업하는 현상까지 나타나고있으니 이번 정부조치는 가히 충격 그 자체입니다. 필자는 여기에서 금번 정부의 주택거래신고제에 대한 기본적 정보를 독자분들과 의견을 나누어야하지 않을까 하는 필요성에 따
라 말씀드리도록 합니다.

주택거래신고제의 근본취지는 가수요자를 차단하기 위하고 부동산거래의 과열을 극단적으로 차단하기 위한 조치로써 기존에는 주택을 매입한 사람은 정부고시가(기준시가)에 준하여 등록 후 취득세를 납부하여야 했는데 통상 실제취득금액보다는 저렴한 수준으로 취득세 및 등록세를 납부하여왔으나 금번의 정부조치는 실제 매매가격대로 취득세와 등록세를 사는 사람에게 부담하게 하여 수요자 층을 차단함으로써 강제적으로 부동산시장을 안정시키고자하는데 주된 목적이있다 하겠습니다.

처음으로 지정되는 주택거래신고제지역은 서울의 강남구, 송파구 강동구, 성남시 분당구 등 4개 지역이고 대부분이 아파트로 이루어져있습니다 단지로는 100여 개 단지로 단독주택과 연립주택은 해당지역에서도 제외됩니다. 또한 해당아파트에서는 전용면적 18평 이상은 무조건 전부 포함되며, 해당부동산을 산사람이나 판 사람이 계약채결 후 15일 이내에 해당자치단체(시청, 구청)지적과에 실매매가약대로 신고하여야합니다.

만일 해당의 당사자가 직접 신고할 수가 없다면 대리인이 신고하여도 되며 매매당사자중 한쪽이 신고하는 절차에 대하여 거부할 경우 단독이라도 신고를 하여야 합니다. 만일 신고의무를 이행치 못하거나 허위로 신고 할시 실제취득세액에 최대5배까지 벌금을 부과합니다.(자진신고를 게을리 하여 1개월 이상 경과하면 경과한 시간에 따라 차등으로 벌금(가산세)을 물리게 됩니다) 그러나 18평 이하의 아파트라도 적용되는 예가 있는데 재건축대상아파트나.재건축추진예정아파트중에서 재건축조합이 설립된 아파트
단지와, 도시 및 주거환경정비구역 내 아파트는 평형구분 없이 적용됩니다.

그러나 나중에 따로 말씀드리겠지만 시중에서 화제가 되고있는 개포동지역의 시영아파트단지는 재건축추진아파트단지임에도 불구하고 조합이 설립되어 정부에 승인을 받질 못한 채로 아직은 부동산거래신고지역에서 제외되는 평형대가 발생되어있음도 주목할 필요가 있습니다. 다시 말하자면 개포 시영아파트단지 중 전용면적 18평 이하 아파트는 이번 정부조치에서 제외된다는 말이지요.

그렇다면 실 거래가격으로 신고했는지에 대한 검사는 한국의 국민은행의 부동산가격동향자료와 한국감정원이 갖고있는 부동산실가격자료를 활용합니다. 또한 신고대상에는 매매계약은 물론이고, 부동산을 증여하는 행위, 부동산교환 계약행위 등도 이에 해당됨을 유념할 필요가 있습니다.

주택거래신고제는 지속적으로 해당지역에 실시가 되는 것은 아니고 정부에서 집 값의 거래동향이나 가격동향을 수시로 파악하여 더 이상 부동산시장이 과열되지 않았음을 판단하게되거나 상당한 폭으로 가격이 안정됨이 조사되었을 시에는 해당지역의 지방자치단체장이 주택정책심의 위원회에 요청하고 심사한 후 주택거래신고제를 해제할 수 있습니다.

그러나 이러한 주택거래신고제의 취지가 아무리 훌륭하다하더라도 자유시장 경제에 있어서 그리고 양도소득세 등 부동산세제에 관련해서도 또한 비교가 되는 인근지역으로의 또 다른 시장의 과열화에 대한 정부의 근본적인 시장접근방법이 없는 상태에서의 단순하게 부동산과열화를 막기 위한 아주 간편하고 대단히 비효율적인 정책의 발상이라고 필자는 지적하고자합니다.

이렇게 함으로써 부동산시장의 과열화를 궁극적으로 안정시키길 필자도 바라는 바이지만 근본적으로 한국의 금융상에 저금리기조가 지속되고 산업경제가 원할히 돌아가지 않는 형태라면 부동산시장에 대한 수익을 기대하는 투자세력은 언제나 투자수익을 실현키 위하여 주변을 서성일 것이기에 전향적인 또한 융통성 있는 정부정책을 기대합니다./ consulod@empal.com/ 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949.