리츠는 리츠 쉐어를 발행하는 형태에 따라 증권거래위원회(SEC)에 등록되어 있으면서 거래소에 상장되어 거래되는 리츠와 증권거래위원회에 등록은 되어 있으나 거래소에 상장되어 있지 않은 리츠, 그리고 등록도 안되고 거래소 상장도 되어있지 않은 사모 리츠로 구분해 볼 수 있습니다.
이중 일반 투자가들이 쉽게 접할 수 있는 리츠는 주식 거래소에 상장되어 거래되는 리츠입니다. 현재 상장되어 거래되는 리츠의 수는 175개에 달하며 이중 147개는 NYSE(New York Stock Exchange)에 상장되어 거래되며, 28개는 AMEX(American Stock Exchange)에, 그리고 10개는 NASDAQ에 상장되어 거래되고 있습니다.
이렇듯 일반인이 쉽게 접할 수 있는 리츠는 주식 거래소에 상장되어 거래되기 때문에 일반 기업들의 주식과 비슷한 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 좀 더 깊게 들여다보면, 일반 기업들과는 전혀 다른 비즈니스의 영역으로서 부동산 자산을 보유하고 개발하는 부동산 투자신탁임을 알게 됩니
다.
일반적인 모든 투자에 있어서도 마찬가지겠지만 투자가의 입장에서는 어떠한 리츠에 투자할 것인가를 결정하기 위해서는 각 리츠의 사업영역과 전망 등을 고려한 후 개별적인 리츠의 평가가 이루어져야 합니다. 리츠의 독특한 비즈니스 특성으로 인해, 리츠의 경영성과를 평가하는 방법은 일반 기업들을 평가하는 방법과 다르며, 이번 칼럼을 통해서 리츠의 경영성과를 평가하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
리츠의 경영성과와 주식 가치를 평가하기 위한 기준으로는 운영이익(FFO, Funds from Operation)이 사용됩니다. 운영이익은 리츠의 영업활동에서 발생한 현금흐름을 의미하며, 이는 순이익(Net Income)에서 영업활동이 아닌 부채조정 및 일회성의 자산 판매를 통한 손익 등을 제외하고 실제 현금지출을 수반하지 않는 부동산 감가 상각비용을 더한 값을 말합니다.
일반기업의 경영성과를 평가하는 기준은 순이익(Net Income)을 기준으로 이루어지지만, 리츠의 평가기준은 운영이익을 사용한다는 데에서 차이점이 있습니다. 리츠가 이렇게 다른 평가기준을 사용하는 데에는 일반 기업들과는 다른 부동산이라는 독특한 비즈니스 자산 때문이며, 다시 말해서 리츠의 수입과 비용이 다른 기업들과는 많은 차이가 있기 때문입니다.
증권거래위원회는 공개 상장되어 거래되는 모든 리츠에 대해서 일반 기업들과 마찬가지로 제무제표에 대한 감사를 의무화하고 있습니다. 따라서 리츠도 감사를 받는 제무제표에 일반적으로 인정된 회계원칙(GAAP)에 따라 순이익을 보고하여야 합니다. 그러나 리츠는 특이한 형태의 투자회사이기 때문에 순이익이 다른 주식회사들에서처럼 기업의 경영성과를 정확히 나타내지는 못합니다.
가장 큰 이유로는 일반기업에서 적용하는 감가상각(Depreciation) 비용을 리츠에는 적용하기가 적합하지 않기 때문입니다. 대부분의 모든 유형자산은 시간이 경과함에 따라 일정기간 후에는 그 가치가 소멸되어 기업에 더 이상 경제적 효익을 제공하지 못하게 됩니다.
따라서 기업은 사용기간동안에 자산의 취득원가를 일정한 방법에 의해 배분시킴으로써 자산의 대차대조표 가액을 감소시킴과 동시에 금액을 당기의 비용으로 처리하게 되는데, 이를 감가상각(Depreciation) 회계처리라고 합니다. 일반 기업의 경우에는 감가상각은 항상 비용화하여 처리하고 있으나, 부동산의 경우는 회계상으로는 감가상각하여 처리한다 하더라도 실제 부동산의 가치는 상승하거나 유지하는 예가 많기 때문입니다.
즉 부동산의 관리상태, 땅값의 상승, 임대료 상승, 신축비용의 상승 등 여러 가지 이유로 인하여 가치가 상승하거나 유지되는 경우에 감가상각으로 비용처리 하는 것은 리츠의 경영성과를 제대로 충분히 반영하지 못할 수가 있습니다. 따라서 감가상각을 비용으로 처리하고있는 순이익의 개념은 리츠 투자자들에게 경영성과에 대한 척도로 제시되기에는 적합하지 않다고 볼 수 있습니다.
이러한 면에서 감가상각의 영향을 제외시킨 운영이익은 순이익이 갖는 약점을 보완해 주고 있으며, 결국 운영이익의 사용은 감가상각 비용처리에 의한 순수익의 왜곡(Net Income Distortion)이라는 문제를 해결하고 리츠의 경영성과를 비교하는데 적합한 수단이 되는 것입니다.
미국 부동산 투자신탁협회에서도 일반 회계원칙으로는 리츠의 경영성과를
제대로 판단할 수 없다는 결정 하에, 운영이익의 개념을 1991년도에 채택하고, 투자가나 일반인들이 리츠의 경영성과를 올바로 이해하고 해석할 수 있도록 하기 위해 산업전반에 걸친 표준화를 위해 노력해왔습니다. 또한 리츠의 자본지출(Capital Expenditures)에 대한 자세한 계산방법을 공시해 줄 것을 권장해왔습니다.
투자가들은 리츠의 경영성과를 평가함에 있어서 우선적으로 운영이익(FFO)의 증가추세를 관심 있게 보아야 합니다. 매년 운영이익이 증가한다는 것은 리츠가 벌어들이는 임대료 수입이 부동산 관리비용을 초과한다는 것을 의미하거나, 리츠가 자본비용보다 높은 수익률을 제공하는 부동산 매입에 성공했다거나, 수익률이 좋은 부동산 개발에 성공하고 있다는 것 등을 보여주는 것이기 때문입니다.
일반적으로 지속적인 운영이익의 증가는 지급하는 배당금의 증가와 연관되며, 배당금의 증가는 리츠의 주가 상승에 결정적으로 영향을 미친다고
볼 수 있습니다. /매스뮤추얼 재정그룹 투자 자문가646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)
