오늘은 모기지 융자에서 자주 등장하는 PMI (PRIVATE MORT-GAGE INSURANCE)에 대해서 알아보기로 한다. PMI는 단어에서도 알 수 있듯이 보험의 일종으로 주택 자체를 커버하기 위해 필요한 주택보험(HAZARD INSURANCE)과는 전혀 별개의 보험이다. 주택 융자를 내준 은행이 20%미만의 다운 페이먼트를 하는 경우에 융자금을 보호받기 위해 가입시키는 일종의 강제보험이다.
이러한 모기지 보험의 기간은 1년 단위로 매년 갱신되며 보험료 산정은 주택가 대비 융자금의 비율인 LTV(LOAN TO VALUE) 기준 수치에 따라 달라져서 다운 페이먼트가 적을 수록 높아지며 또한 변동과 고정등의 융자 프로그램에 따라서도 달라지며 변동의 경우가 고정의 경우보다 높은 보험료를 지불하게 된다.
대략 융자금의 0.65% 안팎으로 보면 적당하다. 이를 근거로 PMI가 강제 적용되는 융자 신청자의 융자금이 30만달러인 경우 평균 1,950불 안팎을 1년 모기지 보혐료로 지불해야 하므로 매월 융자 페이먼트와 함께 163달러 정도를 추가로 지불하게 된다.
모기지 이자와는 달리 전혀 세금 혜택을 받을 수 없는 PMI의 해제는 주택가가 보험을 커버할 수 있을 만큼의 폭으로 올랐을 때 가능하다. 이러한 경우라도 기존의 은행을 교체하는 융자가 아닐 경우 1년간 해제가 불가능하다. 주택 매입 때부터 PMI를 피하기 위해선 ‘피기백(PIGGY BACK)’이라는 융자 프로그램을 활용하여 1차 융자를 80%의 LTV로 맞추어 2차 융자를 동시에 받는 방법이 있다. 또 다른 방법으로 고정 프로그램에서는 이자율을 높이고 변동 프로그램에서는 마진을 높여서 보험을 면제받을 수 있다.
그렇다면 과연 PMI를 내고 전체 융자금을 하나의 이자율로 하는 경우와 PMI를 내지 않기 위해 이자율이 높은 2차 융자를 동시에 받는다든지 전체 융자금을 1차 융자 하나로 얻되 이자율을 높이는 경우 중 어느 것이 더 유리한가. 이에 대한 해답은 주택가격의 예상 상승률과 기존의 이자율 상황에 따라 달라진다. 주택가격이 상승할 기세가 보이지 않는 시기라면 ‘피기백’프로그램을 이용해서 추후 2차 융자금을 갚아 PMI없이 1차만 유자하도록 하는 것이 유리하다.
상승세가 현저히 예견되거나 기존의 이자율이 좋은 상태에서 가까운 몇년 안에 2차를 별도로 갚을 기회가 없을 듯 싶으면 차라리 PMI를 지불하더라도 전체 융자금을 1차 하나로만 얻는 것이 더 유리할 수도 있다.
주택 가격의 상승세와 모기지 이자율 모두 역사상 가장 좋은 환경을 유지하고 있는 요즘은 굳이 어떤 방법을 선택하더라도 무방하다. 조금이라도 더 혜택을 얻으려는 의도가 있다면 전문가와 상의해서 더 나은 방법을 찾으려는 노력이 필요하며 최근엔 매입 후 1년도 안 된 이들 조차 PMI를 없애고 이자도 낮추는 재융자가 가능할 정도로 최상의 환경이 제공되고 있음을 상기해야 할듯 싶다.

제이 명 <키웨이 파이낸스 대표> (213)792-5133