1960년대부터 일반투자가들이 광범위하게 리츠 투자에 임할 수 있게 되면서, 일반인들도 소액의 투자금액으로 부동산 투자에 임할 수 있게 됐습니다. 높은 수익률을 바탕으로 기관투자가들을 비롯한 일반투자가들의 관심이 점점 높아짐에 따라 리츠에 투자되는 자산 규모도 매년 빠른 속도로 증가하고 있으며, 리츠의 시가총액도 해마다 증가하고 있습니다.
전미 부동산협회 자료에 따르면, 상장되어 거래되는 리츠의 자산규모가 2000년도 말 1,387억 달러에서 2003년도 말에 2,242억 달러의 규모로 증가하여, 3년 기간동안 61.6%의 성장을 보여주었습니다.
올해 1월말 UBS 와 갤럽이 최소 1만 달러 이상을 투자하고 있는 투자가 801명을 대상으로 공동 조사하여 발표한 서베이에서는 응답자의 46%가 2004년도에 리츠 투자를 고려하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 서베이 당시 44%, 그리고 3년 전의 40%에서 증가한 수치입니다. 투자가들이 생각하는 리츠 투자에 있어서의 가장 큰 장애 요인으로는 38%가 ‘잘 알지 못해서’ 라는 이유를 들었고, 31%는 ‘본인의 포트폴리오가 이미 잘 분산되어 있다고 생각해서’, 그리고 16%가 ‘어드바이저가 추천하지 않아서’ 라는 것들을 주요 이유로 들었습니다.
그리고 리츠에 20% 이상 투자하고 있는 투자가들 중에서 50세 이상의 투자가들이 젊은 층에 비해 더 많이 리츠에 투자하고 있는 것으로 나타났습니다. 50세에서 69세사이의 연령층은 가장 빠르게 증가하고 있는 연령층 중의 하나이며, 부를 축적하는 단계에서 소득을 제공받는 단계로 넘어감에 따라, 높은 배당수익을 제공하는 리츠투자의 활용은 고령층의 투자가들에게는 당연한 결과라고 볼 수 있습니다.
또한 자산의 분배를 위해 리츠투자를 활용하는 정도가 투자가의 부(富), 나이, 투자 경험 등과 연관이 있는 것으로 나타났습니다. 10만 달러 이상의 재정 자산을 보유하고 있는 투자가 중 50%가 리츠를 자산 분배에 활용하고 있는 것으로 나타났으며, 12%는 투자 자산의 20% 이상을 리츠로 구성하고 있는 것으로 나타났습니다.
이는 재정 자산이 적은 투자가들보다 9% 포인트가 높은 수치입니다. 투자가들이 왜 리츠투자를 하는가에 대한 항목에서는 36%가 분산투자(Diversification)를 이유로 들었고, 또 다른 36%가 자산의 증가(Capital Appreciation)를 이유로 들었습니다. 다음으로는 23%가 배당금 수익을 이유로 리츠 투자에 임한다고 밝혔습니다.
그리고 투자가들이 이용하는 부동산 투자 방법으로는 61%가 리츠 뮤추얼펀드를 통한 간접 투자를 가장 많이 이용하고 있는 것으로 나타났으며, 46%는 리츠 주식에의 직접적인 투자를 이용한다고 응답했습니다.
실제 부동산에 직접 투자한다고 응답한 투자가들은 47%로 나타났습니다.
가장 많은 투자가들이 이용하는 리츠 뮤추얼펀드는 지난 한해동안 기록적인 투자 자금의 유입에 힘입어 높은 수익을 투자가들에게 가져다주었습니다. Lipper사의 뮤추얼펀드에 대한 리서치에 의하면, 대부분의 리츠 펀드들은 2003년 한해동안 30%-39%의 투자 수익률을 기록했으며, 이는 S&P 500지수의 28.7% 상승과 다우존스 산업평균지수의 25.3%의 상승보다 높은 투자수익률입니다.
지난 한해동안 가장 높은 수익을 보였던 리츠 펀드는 CGM Realty Fund로 89.71%의 수익률을 보였고, 다음으로는 Alpine U.S. Real Estate Equity Fund로 81.97%, 그리고 Alpine International Real Estate Equity Fund는 55.12%의 수익률을 보였습니다.
Alpine Funds의 회장인 Sam Lieber는 2003년도는 침체된 경기에서 전환되는 가운데, 많은 자본이 부동산으로 유입되어 좋은 수익을 올릴 수 있었지만, 올해는 작년보다는 낮은 다소 완만한 수익을 기대한다고 전망했습니다. 그리고 그는 소매 섹터에서의 가장 건실한 성장 전망을 피력했습니다. 해외의 부동산 자산에 투자하는 해외 리츠 펀드는 그 수에 있어서 매우 적으며, 그 중 Alpine International Real Estate Equity Fund (55.12%)와 모건스탠리의 Institutional Europe Real Estate Fund (42.41%)가 좋은 수익을 냈습니다.
모건스탠리의 Theodore Bigman은 해외펀드의 좋은 실적에 대해, 해외 리츠 주식들의 가격 상승도 높았지만 환율의 영향 또한 긍정적으로 작용하여 좋은 실적이 가능했다고 언급했습니다. 달러화의 지속적인 하락과 함께 해외 리츠 펀드에서의 수익도 지속될 것으로 전망되는 가운데, Bigman은 미국, 유럽, 아시아 등 3대 부동산 시장 중 올해는 아시아에서의 리츠 투자가 좋은 실적을 거둘 것이라 전망하고 있습니다.
리츠 펀드의 펀드매니저들은 올 한해 리츠 투자의 수익성과 섹터 전망에 대해 다소 상반된 의견을 제시하고 있으나, 대체적으로 작년보다는 낮은 수익을 전망하고 있습니다. Cohen & Steers의 포트폴리오 매니저인 James Corl은 2004년도 리츠 수익률이 18-20% 정도 될 것이라 언급하며, 지난 1970년 이후 30% 이상의 수익을 올렸던 그 다음해에는 예외 없이 15%-25%의 수익을 보였다고 언급했습니다.
예상보다 높은 3월 달 고용보고서의 발표로 인해 그 동안 부진을 보였던 고용시장의 회복이 가시화 됨에 따라 연방준비제도 이사회의 금리인상 시기가 앞당겨질 것이라는 전망으로 채권 가격의 하락과 함께 리츠 주식에서의 가격하락을 보였었습니다.
이자율 인상이 어떻게 리츠 수익률에 영향을 미칠 것인가를 주시할 필요가 있으나, 지난 25년 기간동안 이자율의 변동과 리츠의 수익률과는 매우 낮은 연관성을 보여왔었습니다. 이자율의 인상은 경제의 성장과 고용시장의 향상을 의미한다고 볼 수 있기 때문에 이를 바탕으로 리츠의 여러 부동산 섹터가 실질적인 혜택을 받을 것이라 예상해 볼 수 있습니다./ <매스뮤추얼 재정그룹 투자 자문가>646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)
