콘도 규정. 예산서 등 검토할 서류 많아
신축 콘도의 경우 모기지 융자 까다로와

내 집 마련에 나서는 한인들 사이에 콘도미니엄이 인기를 끌고 있다. 젊은 세대 신혼부부나 자녀들이 출가하여 큰집이 필요 없게 된 한인들이 관리가 편하고 수영장, 헬스클럽 등 각종 설비를 갖추고 24시간 경비로 보안이 안전한 콘도미니엄을 선호하기 때문이다.

하지만 콘도를 구입할 때는 각종 서류를 신중히 검토해야 한다. 매매계약서 외에 검토할 서류들이 많아 때로는 변호사의 도움이 필요하다. 따라서 콘도미니엄 구입할 때 검토할 사항들을 알아본다.

■콘도미니엄 (Condominium)이란?
콘도미니엄 (Condominium) 또는 콘도 (Condo)는 건물의 양식이 아니다.
콘도는 고층 아파트, 정원식 아파트, 타운하우스뿐만 아니라 호텔 또는 독립주택 등 여러 가지 건물형태를 취할 수 있다. 콘도는 다른 사람과 함께 공유하는 주택 단지 (Complex) 안에서 주택 소유권을 누릴 수 있도록 허용하는 특수한 법적 소유 형태이다.

콘도 소유권의 내용은 보통의 주택 소유권의 내용과 많이 다르다. 콘도 소유권의 내용은 보통의 주택소유권의 내용과 많이 다르므로 콘도를 구입할 때는 매매계약서 이외에 콘도에 관한 다음의 서류를 검토해야 한다.

■콘도 규정 (Condominium Declaration)
특정한 부동산 (Property)이 법률적으로 콘도가 되도록 하는 서류를 콘도 규정이라한다. 이 서류를 잘 검토하면 각 소유자의 단독 소유의 범위와 공동 재산 (Common Property, Areas or Elements) 의 종류를 알 수 있다. 또한 각 소유자가 주택 단지에 대하여 가지는 지분을 알 수 있으며, 이 지분은 각 소유자의 투표권 (Voting Rights) 과 공동 경비 (Association
Expenses) 분담의 기준으로 작용하므로 매우 중요하다.

일반적으로 콘도의 소유자는 자기에게 배정된 단위주거(Unit)안의 공간을 독자적으로 소유 관리한다. 이 단위 주거에 포함되지 않은 건물의 외부 구조, 로비, 복도, 엘리베이터, 정원, 주차진입로 등 외부 공간, 테니스장, 수영장, 운동실, 사교실 등을 포함한 모든 시설물은 각 소유자가 다른 소유자와 함께 공동으로 이를 소유하며 관리한다.

■정관 (Bylaws)
정관의 첫 부분에서는 소유자조합(Homeowners Association, HOA)의 구성, 운영방법, 임원 선출 절차 및 안건승인 절차 등을 규정한다. 콘도의 소유자는 당연히 소유자 조합의 조합원이 되며 조합원으로서의 권리와 의무를 갖는다. 정관은 소유자조합의 자치 규범으로서의 기능을 가지며, 각 소유자가 콘도의 업무에 대하여 가지는 정치적 권한을 결정한다.

보통 소유자 조합의 총회는 1년에 한번정도 열리며, 여기에서는 다른 안건과 함께 조합 이사회 (Executive or Operating Board) 이사들을 선출하게 되며 이렇게 선출된 이사들로 구성된 조합 이사회가 콘도의 제반 정책을 수립하고 이의 시행을 감시하며 예산을 집행한다.

조합 이사회는 콘도 단지의 규모에 따라 다르지만 보통 5명 내지 7 명으로 구성된다.정관의 두 번 째 부분에서는 소유자들이 따라야 할 여러 가지 제한(Restrictions)을 규정한다. 예를 들어 애완 동물을 들여올 수 없다는 제한, 로비에 세일 표시 등 광고물 부착 금지 제한 등을 들 수 있다. 현재 여러 가지 제한이 강제되지 않고 있다고 해도 언제든지 그 제
한이 엄격하게 적용될 수 있으므로 이를 무시하지 말아야 한다.

■예산서(Budget) 및 재무제표(Financial Statements)
소유자 조합의 재정 상태를 파악하려면 예산서와 재무제표를 잘 살펴보아야 한다. 비교적 새로운 콘도인 경우에는 향후 몇 년간의 경비에 큰 변동이 있을 수 있으므로 특히 유의하여야 한다. 오래된 콘도인 경우에는 향후 경비가 대부분 과거의 예산에 책정된 내용에서 크게 벗어나지 않는다. 소유자 단체의 재정 상태는 소유자 모두에게 직접적인 영향을 미치므로
소홀히 해서는 안 된다.

■소유자조합 및 이사회의 회의록 (Meeting Minutes)
소유자조합이나 조합 이사회의 지난 1, 2년 동안의 회의록을 구하여 그 내용을 살펴보면 콘도의 시설이나 운영에 관련하여 어떤 어려운 문제가 있는지 파악할 수 있다. 누수 등 시설물상의 하자, 보안상의 문제, 재무상의 문제, 조합원간의 분규나 외부로부터의 소송 제기 등이 있는지 눈여겨보아야 한다. 조합원 사이에도 예비비의 적립 필요성, 시설 개수 필요성 등
에 관하여 서로 다른 의견을 가지는 경우가 많이 있다. 또한 정관의 내용에 포함되지 않은 사항이라도 조합원 총회나 이사회에서 결의한 사항은 구속력이 있으므로 이에 대하여 관심을 가져야 한다.

■개별 소유권 증서 (Individual Deed)
구매자는 클로징 때 콘도에 대한 개별 소유권 증서를 받게된다. 이 소유권 증서에 의하여 구매자의 소유권이 확보된다. 이 증서에는 콘도 규정에 포함된 내용 중 중요한 사항이 반복하여 기재된다. 이 소유권 증서의 내용은 콘도에 관한 다른 서류들의 내용과 상충하지 않아야 한다.

■융자 기관이 요구하는 프로젝트 관련 서류
모기지를 공여 하는 융자기관에서는 콘도 프로젝트에 관한 질의서(Project Questionnaire)와 확인서(Certification of Sales, Occupancy, and Construction Status or HOA Certifications Warranty Letter) 등을 소유자 조합으로부터 요구하여 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하므로, 프로젝트의 어떠한 내용에 대하여 융자 기관이 관심을 가지는 지를 미리 알아보고 이에 대처하는 것도 중요하다.

융자 기관에서는 프로젝트가 완공되었는지 여부, 어느 정도의 가구가 판매되었는지, 입주자나 입주예정자 가운데 소유자가 아닌 임차인이 어느 정도의 비중을 차지하는지 등을 자세히 검토한다. 만일 콘도의 판매가 부진하여 개발업자가 많은 가구를 아직도 보유하고 있는 경우에는 새로운 구매자가 아무리 신용이 좋고 수입이 많다 하더라도 융자를 얻기 어렵다.

특히 신축하는 콘도 프로젝트에 대해서는 융자기관의 프로젝트에 대한 심사가 까다로우므로 이에 대비해야 한다.

<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com