주택을 구입하는 사람들은 전통적인 고정 모기지 또는 변동 모기지 가운데 하나를 선택하기 마련이다. 또한 주택 융자 이외에 새집의 개·보수비용 마련이나 신용카드 대출 등 여러 가지 부치를 대체하기 위한 방법으로 1차 모기지를 뒷받침하는 2차 모기지를 활용하기도 한다.

지난 몇 년 동안 뉴욕의 주택가격이 두 자리 수의 가파른 상승세를 유지하고 이자율도 반세기 최저 수준을 유지하면서 최근 홈 바이어들에게 2차 모기지로 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Home Equity Lines of credit) 프로그램이 인기 있는 금융상품으로 떠오르고 있다. 모기지 보다 낮은 이자율과 페이먼트의 신축성 등의 장점에 따른 것이다. 따라서 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램에 대해 알아본다.

■홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Home Equity Lines of credit)
주택에 대한 2차 모기지를 담보로 하는 대출을 홈 에퀴티 론(Home equity Loan)이라 한다.이는 대출 클로징 시점에서 대출 금액 전액을 인출하는 전통적인 이차 모기지(Conventional second Mortgages)와 대출 클로징 시점에서 차입인에게 자금을 자유로이 인출할 수 있도록 하는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧으로 나눌 수 있다.

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택을 담보로 한 대출이 아닌 모든 개인 대출의 이자에 대한 세제상의 공제혜택(Deductibility of interest for Tax Purposes)이 없어지기 시작하면서 인기를 끌고 있는 상품이 되고 있다. 결론적으로 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램이란 전통적인 모기지와 소비자 금융의 일부 특성을 혼합한 변형 금융 상품이다.

■차입인에 대한 혜택
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 차입인은 모기지와 같이 이자율이 전액 세금공제가 되는 세제상의 혜택을 누릴 수 있다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 차입인은 이자율이 낮은 혜택도 볼 수 있다.

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 이자율은 프라임 금리와 연관돼 있는데 연방준비제도이사회(FRB) 정책에 힘입어 프라임 금리는 3년 전의 9.5%에서 현재는 4%대를 유지하고 있기 때문.

또한 본인이 필요한 시점에 필요한 금액만큼 인출하고 인출 잔액을 제한 없이 상환하는 신축성과 대출 한도 안에서 다른 목적으로 회전 사용할 수 있는 편의성을 누릴 수 있다.

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 신축성이란 매달 고정적으로 페이먼트를 하지 않아도 되는 의미이다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램은 보통 첫 10년 동안 고객이 원할 경우 이자만 내도 된다. 원리금 상환은 11년째부터 낼 수 있다.

특히 요즘처럼 이자율이 낮은 경우 20만 달러 대출을 모두 사용해도 4% 이자율을 적용하면 매달 667달러의 이자 페이먼트만 내면 된다. 아예 어떤 달은 이자를 내지 않고 대신 이자와 원금 등 갚아야 할 액수가 증가하게 할 수도 있다. 이외에도 대출 받은 금액을 갚은 만큼 다시 대출을 받아 사용할 수도 있다.

■설정이 적합한 경우
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧이 설정되면 매번 인출의 목적은 무엇이든 상관없으나 설정이 적합한 몇 가지 예는 다름과 같다.

*차입인이 가까운 장래에 자금이 필요하지만 지금 당장에 인출할 필요가 없는 경우. 새로운 사업의 초기에 몇 년간 자금이 부족할 것으로 예상되는 경우나, 매 학기에 지불해야 할 학자금을 미리 확보하고자 하는 경우.

*자동차를 구입하거나, 주택 개·보수자금이 필요한 경우. 이 경우에는 다른 금융 수단과 비교하는 것이 중요하다.

*차입인이 주택 융자 이외에 신용카드 대출, 자동차 대출, 은행 일반 대출 등 여러 종류의 부채를 지고 있어 이를 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 인출금으로 대채 하고자 하는 경우.

많은 숫자의 신용카드 등을 갖고 이에 대한 월 불입금을 매번 지불하는 것은 고율의 이자를 부담하게 할뿐만 아니라, 신용관리에도 큰 어려움을 줄 수 있기 때문에 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 활용하면 도움이 될 수 있다.

■이자율, 상환 방법, 대출조건
*이자율은 대부분 우대금리(Prime Rate)에 연동하여 변한다. 대출 한도, 융자 비율, 차입인의 신용도 등에 따라 우대금리를 적용하거나 이에 일정한 가산 이율을 더한 이자율을 적용하는 것이 보통이다.

*융자비율은 80%선을 초과하여 90%, 100%, 125% 심지어 135%까지 허용하는 융자기관도 있으나, 이 때는 고율의 이자율이 적용될 가능성이 있으므로 주의해야 한다.

*인출기간(Draw Period)은 보통 10년 정도가 주어지며 이 기간 동안 차입인은 자유스럽게 대출 한도 안에서 인출 할 수 있다. 이 기간 동안에는 대출 잔액에 대한 이자만을 또는 대출 잔액의 일정 퍼센트를 월 불입금으로 지불하는 것이 보통이다. 이 월 불입금은 최소한의 의무 지불금액을 의미할 뿐이며 차입인은 아무런 제한 없이 대출금의 전액이나 일부를 상환함으로써 이자 부담을 최소화할 수 있다.

*인출기간이 지난 후 의무적으로 그 기간동안에 의무적으로 원리금을 상환해야하는 상환기간(Repayment period)이 주어진다. 이 기간은 15년 또는 20년 등 장기인 것이 보통이다.

*융자기관에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 아무 비용도 부과하지 앟는 프로그램을 허용하기도 한다.

*융자기곤에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 수입을 조사하지 않고 대출을 결정하는 프로그램을 허용하기도 한다.

■주의할 점
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧은 일반 모기지 보다 낮은 이자율이 적용되지만 연방정부가 프라임 금리를 통해 통화정책을 긴축 방향으로 몰고 가면 이자율도 상승세로 돌아갈 수 있다. 때문에 언제까지 프라임 금리가 현재와 같은 낮은 수준을 유지할 지 정확히 예측해야 한다.

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램은 차입인이 자금을 언제든지 어떤 목적으로든지 자유롭게 인출할 수 있기 때문에 분별 있게 이를 사용하지 않으면 지나친 채무 누적 등으로 빚에 허덕이는 어려움에 처할 수 있다. 때문에 분별력이 부족한 차입인은 다른 방법의 금율을 선택하는 것이 안전할 수도 있다.

또한 대부분이 변동 이자율 모기지이기 때문에 이자율 변동에 대한 위험을 차입인이 모두 지게된다. 그러므로 지나치게 큰 금액의 잔액을 장기간 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 프로그램에 의존하지 않도록 주의해야 한다.

Direct Capital Corp의 신현근(Simon Shin)이사는 홈 에퀴티 라인은 자기의 신용과 부채를 분별있게 관리할 수 있는 분에게는 세제상의 혜택. 저리. 신축성. 다목적성. 회전 가능 가능성 등의 장점 때문에 매우 훌륭한 금융수단이 될수 있으나 차입인이 이에 수반하는 금리 변동이나 과다 채무 부담의 위험성 등을 사전에 충분히 아는 것이 또한 중요하다고 강조한다.<자료 제공:Direct Capital Corp>


<연창흠 기자>