린 최

주택구입 계약을 한 후 가장 중요한 절차는 정해진 기간에 조건해제를 이행하는 것이다. 조건 해제(Contingency Removal)란 주택 계약서에 따라 여러 조건들을 하나씩 시행하며 해제기간 안에 구입자가 서면으로 해제하는 것을 말한다.
지난해만 해도 해제기간이 지나면 자동 해제된 것으로 간주됐다. 그러나 올해부터는 자동 해제는 더 이상 통용되지 않고 바이어가 해제 사인을 해야 해제가 이루어진다. 혹 나중에 문제가 생기면 유리한 입장에서 바이어를 통제하려고 셀러와 리스팅 에이전트가 독촉해서라도 꼭 받으려고 할 것이다.
서면으로 이행하는 조건해제가 중요한 절차임에도 아직도 잘 모르는 에이전트가 있어 많은 문제점을 야기하는 것을 본다. 그러면 어떠한 조건들이 있는지 알아보기로 하자.
첫째, 융자와 감정가에 대한 조건해제가 있다. 감정가가 판매가에 미달돼도 사기 당한 기분으로 화를 낼 일은 아니고 에이전트의 조언으로 신중히 대처해야 한다. 에스크로를 파기한 후 그만한 집이 없어 후회하는 바이어들도 많다.
둘째, 인스펙션 조건해제다. 인스펙션 후 집 상태가 마음에 들지 않으면 에스크로를 파기할 수 있다. 셀러에게 수리를 요구할 수도 있지만 셀러가 반드시 고쳐주어야 하는 의무는 없다. 에스크로를 파기할 생각이 없으면 현 상태대로 구입하되 마지막 점검 때 계약 당시와 같은 상태를 유지했는지만 주의해서 보면 된다. 단 안전규정상 셀러가 반드시 해줘야 하는 품목에 대해서는 에이전트의 도움을 받아 셀러가 반드시 해 놓도록 해야 한다.
셋째, 타이틀 점검에 대한 조건해제다. 집을 소유하고 있는 셀러의 타이틀에 어떠한 하자는 없는지, 그로 인해 에스크로 진행에 문제가 될 수 있는지를 타이틀 회사에서 발부하는 예비 리포트를 통해 꼼꼼히 살펴보고 서면으로 승인해야 한다.
넷째, 디스클로저 서류에 대한 조건해제다. 집 안팎의 상태는 물론 주변의 환경 문제점까지도 바이어에게 반드시 알려야 한다. 공지를 안 하거나 잘못된 정보를 줘 소송에 걸리는 경우가 많기 때문에 셀러는 에이전트의 도움을 받아 정직하고 성실하게 이행해야 한다.
다섯째, 흰개미 인스펙션 서류에 대한 조건해제다. 사려고 하는 집의 흰개미 상태와 제거 비용에 대해서 바이어가 알아야 할 권리가 있다. 이 또한 기간 안에 바이어의 승인이 필요하다.
이상 요약을 해 보았다. 특별히 계약상에 조건해제 기간을 따로 정하지 않은 한 계약이 체결된 후 17일 안에 모든 조건을 해제하도록 되어 있다. 그 기간 안에 산뜻하게 해결하고 서로에게 무리한 피해를 주지 말자는 의도이다. 혹시 문제가 생기더라도 셀러와 바이어는 언제 어디서든 항상 뒤바뀔 수 있다는 것을 염두에 두고 상대방을 이해하는 마음으로 문제를 해결해야겠다.