대다수 융자 수요자들은 이자율 하락으로 재융자를 판단해야 할 시기가 오면 현재 프로그램이 고정이든 변동이든 상관없이 거의 대부분 고정 프로그램 재융자를 선호해 왔다.

그러나 필자가 그 동안 몇 차례에 걸쳐 언급한 바와 같이 어떤 프로그램이 본인에게 더 큰 혜택을 가져다주느냐는 예상 거주기간이 얼마나 될 것인가에 달려 있다. 이는 재융자에 특히 우선 고려해야 할 사항이다.

처음 집을 매입할 때는 거주기간을 예상하는 것이 그리 쉽지 않다. 하지만 1, 2년 정도 지나면 매입한 집에 대한 만족도, 유지비용에 대한 판단, 자녀 진학에 따른 이주 확률 등을 고려하면 잔여 거주기간의 예측이 어느 정도 가능해진다.

이를 바탕으로 예상 거주기간이 3∼5년 정도면 왜 장기 고정 프로그램보다 변동 프로그램을 통한 재융자가 더 큰 이득이 될 수 있는지를 비교해 보자.

예를 들어 현재 20년 고정 프로그램에 7.5% 이자율로 융자금액 32만달러를 가지고 있으면 월 페이먼트는 2,237달러가 된다. 이를 이자율 6.5%로 낮춰 같은 30년 고정으로 재융자를 하면 월 페이먼트는 2,023달러가 돼 매달 214달러를 절약할 수 있다. 3∼5년 동안에는 총 7,704∼1만2,840달러 이득을 얻게 된다.

반면 최소 페이먼트가 가능한 옵션 변동(Negative ARM)으로 재융자하면 1.95∼2.95%의 이자율이 제공된다. 3∼5년 동안의 총 페이먼트 이득은 3만2,256∼6만3,720달러에 달한다.

이러한 페이먼트 절약을 비교해 볼 때 고정으로 재융자했을 경우보다 변동이 2만4,000∼6만 3,000달러의 페이먼트 이득을 얻는다. 물론 여기서 간과할 수 없는 것은 고정 프로그램은 변동과는 달리 일정한 원금 회복이 보장되므로 융자 원금(Principal Balance)이 줄어드는 효과가 있다는 것이다.
그러나 장기 고정 프로그램은 초반부에 페이먼트 거의 대부분이 이자로 지불되고 원금 회복 비율은 지극히 낮다. 원급 회복이 거의 없는 변동 프로그램이라도 페이먼트 절약 이득만으로도 고정보다 훨씬 큰 혜택을 가져다준다.

더불어 이러한 재융자를 통해 얻게 되는 몇만달러의 경제적 이득을 일정한 이자소득이 가능한 다른 곳에 투자해서 얻는 복리이자 소득까지 계산한다면 그 혜택과 이득은 더욱 커진다. 또한 월 700∼800달러의 페이먼트 절약은 2차 에퀴티 융자 10만달러 정도의 페이먼트에 해당된다. 변동 재융자를 통해 간단히 10만달러라는 거액의 투자 수단과 환경을 확보하게 되는 엄청난 효과를 보게 된다. 이젠 더 이상 고정을 고집하지 말고 변동으로의 변화를 시도하는 현명한 선택을 시작할 때다. (213)383-5355