사람이 한치 앞을 내다볼 수만 있다면 누구나 현재보다는 더 좋은 결과를 가질 수 있었을 것이라며 아쉬워하는 사람들을 보게 된다. 지나고 보니 그 때 결정하지 못했던 것이 못내 아쉬워서 하는 말들이다.

25년이 가깝도록 상업용 부동산에 대한 상담을 계속하다 보니 투자현장에서 일어났던 가지가지 사연들이 있다. 며칠 전에도 지금 투자하기엔 너무 늦지 않았나요? 부동산 가격이 너무 올랐지요?라는 질문을 받았다. 이런 질문은 20여년 전에도 받았었다.

위 질문을 한 분은 약 2년 전에 부동산을 매입하려다 가격이 비싸다고 포기했었다. 결국 결과론이지만 그 분은 2년 전에 어느 부동산을 매입했더라도 매입하지 않고 값이 내리기를 기다린 것보다 좋은 결과를 얻을 수 있었다.
그렇다고 해서 부동산 가격이 항상 오르기만 하는 것은 아니다. 그렇다면 어느 누가 부동산에 투자하기를 망설이겠는가? 투자용 부동산은 그 가격을 결정할 때에 부동산에서 매월 들어오는 수입에 근거해서 산출되는 것이 통례라고 본 칼럼을 통해 말한 바 있다.

수입이 상승하면 그 상승한 만큼 부동산 가격이 오르는 것이 당연하다. 그러나 때로는 발생되는 부동산 수입만이 아니라 또 다른 요인이 가격에 영향을 미치게 될 때 그 가격 상승 효과는 상당한 차이를 불러온다.

그러면 위에서 말한 또 다른 요인이란 무엇일까? 부동산에 투자에 관심 있는 사람이라면 누구나 캡 레이트(cap rate), 또는 GRM이란 단어에 익숙할 것이다. 캡 레이트는 투자한 자본이 환원될 수 있는 비율로서 연간 순수입을 매입가격으로 나눈 퍼센트(%)이다. GRM은 매입가격이 부동산 총 수입에 몇 배가 되는가 하는 비교수치로 부동산 가격을 산출하는데 기준수치로 사용되어 왔다.

그런데 이 수치가 부동산의 수요와 공급이 평형을 이루고 있을 때에는 그 지역에 따른 일정한 고정 수치를 유지하고 있어 부동산 가격이 발생되는 수입에 따라서만 가격에 영향을 준다. 부동산 수요 공급이 불균형을 이루게 될 때에는 이 캡 레이트나 GRM도 오르내리게 되어 이 수치가 부동산 가격에 영향을 미치게 된다.

예를 들어 샤핑센터 건물이 연간 총수입에서 총 관리비용을 제하고 남은 순 수입이 10만달러라고 하자. 가격이 100만달러라면 캡 레이트는 10%이나 같은 수입일지라도 캡 레이트가 7%로 변하게 되면 그 샤핑센터 가격은 142만8,571달러가 된다. 수입은 그대로 있는데도 그 가격은 42만 8,571달러가 오른 셈이다.

그렇다면 그 누가 이 수치를 정하는가? 그것은 부동산 투자가 자신들이다. 그러나 이 수치를 예측하기란 그렇게 쉬운 일이 아니다. 이것을 알면 한치 앞을 볼 줄 아는 것이기 때문이다. 어차피 한치 앞을 볼 수 없는 게 우리라면 10년 전에는 8유닛 아파트 한 동이 40만달러에도 안 팔리던 것이 지금에 와서는 80만달러에 팔리고 있다는 통계 수치를 믿고 투자에 대한 망설임 속에서 자유로워지는 게 어떨까? (213)272-6726

조셉 김(뉴스타부동산)