13. 부동산과 세금: 잘못된 회계사 조언 때문에 부동산 매매를 못 하는 경우도 있고 피해를 당하기도 한다. 풀러튼에 거주하는 이씨는 집 값이 올랐을 때 세주고 있는 집을 팔기로 했다. 양도소득세를 많이 지불해야 돼 세금을 유예하려고 회계사 장씨에게 문의했다. 회계사는 ‘역교환’(reverse exchange)을 하라고 했다.

일반교환은 부동산을 판매하면서 교환할 부동산을 구입하는 것이다. 회계사는 역교환하려면 먼저 집 하나를 구입한 후에 현재 살고 있는 집을 판매하면 된다. 판매할 집에 역교환한다고 계약서에 기재하면 된다고 했다. 회계사는 판매자 부동산 업자 임씨에게 구입자는 역교환에 협조한다는 문장을 계약서에 기재하라고 지시했다.

회계사의 지시에 의해서 집 한 채를 먼저 구입했다. 그리고 세주고 있는 집을 한인 구입자에게 팔고 에스크로를 열었다. 이때 회계사가 선정한 세금교환 담당 변호사한테서 전화가 왔다. 역교환하면 세무조사를 당할 위험이 높다는 것이었다.

이씨는 집을 안 팔았으면 안 팔았지 세무조사 당하기는 싫다고 했다. 판매자는 어떻게 하면 에스크로를 깰 수 있는지 필자한테 문의해 왔다. 이야기를 들어보니 회계사 자신이 역교환 뜻도 모르면서 엉터리 조언을 한 것이었다. ‘세금유예 역교환 조건’이 성립 안된 것이었다. 집 한 채를 더 장만해 오히려 부채만 증가시켰다.

판매자는 구입자한테 계약취소 통고를 했다. 구입자는 소송하겠다고 나섰다. 결국 구입자한테 2,000달러를 지불하고 합의했다.

이와 똑같은 사건이 1998년에도 있었다. 법원은 판매 이전에 소유하고 있던 부동산과 구입한 부동산간에 역교환이 이루어지지 않았다. 세금 유예를 할 수 없다. 추징금 5만5,814달러와 벌금 1만1,163달러를 내라고 판결했다.

동부에 살던 사람이 부동산 업자 이씨에게 리버사이드의 좋은 동네에 집을 사 달라고 부탁했다. 이사 와서 수영장도 만들고 많은 돈을 들여서 치장을 했다. 아이들이 학교에 가보니 학군이 나빴다. 다시 이사 가야 할 형편이었다. 집에 치장한 5만달러의 손실이 발생하는 것이었다.

주택 손실은 세금 공제도 안 된다. 필자는 집을 판매하지 말고 한동안 세준 후에 판매해 세금 공제를 받으라고 조언했다. 판매자 구씨는 회계사한테 연락했더니 말도 안 되는 소리하지 말라. 공제 못 받는다. 부동산 업자가 무슨 세금을 안다고…라고 했다. 필자는 구씨 회계사한테 세법과 판례들을 보내 주었다.

거주하던 주택을 임대주택으로 전환시키면 사업 또는 수입을 만드는 부동산으로 처리돼 손실처리 및 감가상각, 관리비용, 수리비, 다른 제반 경비를 공제 받을 수 있다.

손실은 일반손실(ordinary loss)로 처리하고 이익은 양도소득세를 지불한다. 감가상각 기초는 임대 건물로 전환한 시점의 부동산 가격이나 구입 가격 하나를 선택한다. 회계사는 이를 인정했다. 부동산 업자가 회계사의 잘못을 시정해 줘 구씨는 집 손실을 세금에서 처리할 수 있었다.

부동산 판매 후 시비가 발생하여 3년 후에야 판결이 났다. 회계사 박씨는 판매한 해에 세금 보고를 하지 않아 손실 처리를 못 한다고 주장했다.
남편이 별거 3년 동안 월부금을 지불했다. 집 판매 후에 부부 양도소득세 50만달러 공제 혜택을 볼 수 있나? 남편은 해당되지 않는다. 동생한테 주택을 임대 주면서 적정 임대료보다 적게 받았으면 임대주택 판매손실 액수를 세금에서 공제하지 못한다. 부동산 업자가 이런 세법을 알아야 회계사 잘못을 시정해 줄 수 있고 손님한테 도움이 된다.

부동산 소유권 취득 종류, 이혼, 별거, 차압, 파산, 부동산 취득 목적에 따라서도 세금 적용이 다르므로 세법을 아는 부동산 업자를 선택해야 된다. 부동산 업자가 변호사, 회계사, 에스크로 회사, 타이틀 회사 잘못과 매매시의 문제점을 감시, 감독할 수 있어야 된다. 부동산 종사 연륜이 최저 20년 이상된 사람을 선정하는 것도 좋은 방법중 하나이다. (909)684-3000