주택융자 프로그램은 누구나 알고 있듯 고정(fixed rate)과 변동(adjustable rate)의 두 줄기로 분류된다. 고정 프로그램은 융자금의 규모에 따라 컨포밍(conforming)과 점보(jumbo)로 나눠지고 보통 3∼30년의 일정한 기간(term)을 두고 고정된 이자율과 페이먼트가 약정되는 형태를 지닌다.

컨포밍과 점보의 구분은 2003년 기준으로 융자금 32만2,700달러까지는 컨포밍, 그 이상은 점보이다. 이자율의 차이는 모기지 은행과 렌더에 따라 다르지만 평균적으로 최소 0.375%에서 0.75%까지 차등을 두고 있다.
기간에 의한 이자율 차등화는 기본적으로 일반 고정과 단기 고정으로 구분된다. 요즘은 일부 은행이 45년 최장 고정 프로그램을 제공하기는 하지만 일반 고정은 대개 10∼30년, 단기 고정은 벌룬(balloon)이라 불리는 프로그램으로서 3∼7년 기간이다. 약정된 고정기간이 짧을수록 이자율은 낮아진다.

모든 고정 프로그램은 그 기간의 차등에 관계없이 약정된 만료일이 되면 일반 고정의 경우 합산된 페이먼트에 의해 밸런스 제로의 ‘완전지불’로, 단기고정은 만료 때 잔여원금을 ‘일시지불’하여 약정문서(note)를 폐기시킨다.
변동 프로그램은 고정 프로그램보다 조금 더 다양한 내용과 형상을 지녔다. 변동은 크게 세 줄기로 나눌 수 있다. 그 첫째가 일반 변동이며 나머지는 교제변동과 옵션 변동이다.

일반 변동은 변동의 전형적인 형태로 1, 3, 6, 12개월의 차등화된 기간 단위로 변동 이자율의 보장기간을 달리하는 프로그램. 교체변동(convert ARM)은 흔히 하이브리드(hybrid)라 불리는 프로그램으로서 3, 5, 7년 동안은 고정된 이자율을 제공하지만 고정 모기지의 벌룬과는 달리 약정문서의 폐기나 갱신 없이 자동으로 변동으로 교제되는 고정과 변동이 혼합된 변동 프로그램이다.

옵션변동은 보통 네거티브-ARM(negative ARM)으로 알려진 프로그램. 변동이 여러 가지 형태의 옵션을 제공하여 선택과 운용의 폭을 넓혀준 또 다른 변형의 변동 프로그램이다.

이러한 변동 프로그램들은 렌더나 프로그램마다 제각기 다른 기준 이자(index rate)와 이득률(margin)에 의해서 변동 적용 이자율(fully index rate)이 산정된다.

고정과 변동은 각기 다른 장단점을 지니고 있다. 또한 세분화된 각각의 프로그램들은 소비자의 상황과 입장에 따라 그 유용성의 극대화가 달라지므로 경험과 지식을 올바로 갖춘 전문가와의 상담만이 명확한 이득을 안겨 줄 것이다. (213)792-5133