부동산 시장의 ‘거품’ 현상에 대한 우려에도 불구하고 아파트와 콘도 등 남가주 다세대 주택 투자는 밝은 것으로 전망됐다.
UCLA 앤더슨 경영학교가 지난 10일 올해로 5번째로 주최한 ‘다세대 주택 미래 전망 컨퍼런스’에 참석한 학계와 부동산 전문가들은 남가주의 다세대 주택 시장이 앞으로도 지속적인 상승세를 이어갈 것이라는데 의견을 같이했다. 전문가들은 다세대 주택 시장의 가격, 렌트, 남가주 경기 전망, 인구 동향 등을 분석한 결과 모기지 이자율의 급등 등 가능성이 극히 낮은 예상치 않은 돌발상황이 발생하지 않는 한 모든 경제적 요인이 지속적인 다세대 주택 시장의 성장을 뒷받침하고 있다고 밝혔다.
아파트 수요와 공급에 가장 큰 영향을 미치는 인구 동향과 관련, 전문가들은 남가주에서 신규 이민자를 포함, 주택을 구입할 수 없는 능력의 저소득층 가정이 앞으로도 지속적으로 증가할 것이라고 밝혔다. 주택 구입 의사가 상대적으로 낮은 젊은층 전문직 종사자의 남가주 유입도 지속적으로 증가할 것으로 전망되는 등 중장기적으로 남가주에서 아파트나 콘도의 공급이 수요를 따라가지 못할 것으로 전망됐다.
LA카운티의 경우 다세대 주택의 거주율은 올해 96%로 역대 최고를 기록했다. 또 평균 월 렌트도 97년의 900달러에서 올해는 1,280달러에 달해 역대 최고를 기록했으며 유닛 당 가격도 97년부터 꾸준히 증가하면서 올해는 9만달러를 돌파했다.
전문가들은 또 앞으로 남가주 경제 성장의 주요 엔진이 될 생명공학과 방위산업 종사자들의 아파트 임대가 특히 증가할 것이며 지역별로는 인랜드 엠파이어 지역의 개발 전망이 밝은 것으로 전망됐다. 이자율과 인플레의 장기적인 안정 요인도 다세대 주택 시장의 전망을 밝게 하는 요인으로 지적됐다.
이날 컨퍼런스에서 기조 연사로 참석한 앤더슨 경영학교 리처드 지먼 부동산 연구소의 스티븐 컬리 부소장은 지난 1년간 LA, 오렌지, 샌디에고 카운티 아파트의 평균 유닛당 가격은 20%이상 상승했다며 이는 같은 기간 렌트 인상보다 3∼4배나 높은 것이라고 말했다. 컬리 부소장은 다세대 주택 임대시장의 투자환경의 주요 변수인 투자 대비 수익률(Cap Rate)도 장기적인 렌트 인상률과 같은 3%대의 증가세를 보일 것이라고 지적, 최근 대두되고 있는 다세대 주택 가격 상승과 맞물린 가치대비 순수입의 하락이 우려할 만한 수준은 아니라고 지적했다. LA카운티 Cap Rate은 96년 10.5%까지 치솟았으나 올해는 6.3%대의 낮은 수준을 기록하고 있다.
전국 다세대주택협회 제프리 스택 부회장도 이날 컨퍼런스에서 남가주는 지난 5년간 전국 다세대 주택시장의 성장을 주도해 왔으며 앞으로도 이 같은 성장이 전망된다며 다세대 주택의 렌트가 급격히 하락하는 96~97년 같은 폭락 현상은 없을 것이라고 말했다. 그는 이어지난해의 경우 이라크 전쟁에 따른 유가 급등과 주가 하락 등의 경제 불안이 있었다며 올해는 현실 가능성이 극히 낮은 모기지 이자율의 급격한 상승 여부가 변수일 것이라고 말했다.
한편 전국 아파트협의회(NMHC)는 아파트 건물에 대한 판매, 임대시장, 에퀴티 융자, 부채융자 등 주요 4개 지수가 7월중 상승, 전국 아파트 시장 경기도 그 동안의 침체국면서 벗어나고 있다고 밝혔다.
<조환동 기자> johncho@koreatimes.com
용어 설명▲Cap Rate(투자대비 수익률)-Capitalization Rate의 약자로 다세대 주택의 소득 창출을 통한 투자 가치를 계산할 때 가장 많이 사용된다. 다세대 주택의 순수입을 가격으로 나누면 된다. 순수입은 총 수입에서 공백 유닛 렌트와 경비(광고, 보험, 프라퍼티 택스, 전기료 등)를 빼면 된다. 계산 방법(Cap Rate=Net Operating Income/Price)
▲GRM(Gross Rent Multiplier·가치대비 수입 비교)-Cap Rate과 함께 다세대 주택의 소득 창출을 통한 투자 가치를 계산할 때 사용된다. 1년 또는 1개월 총 수입을 가격으로 나누면 된다. 다세대 주택 가격이 20만달러이고 월 총 수입이 2,500달러라면 GRM은 80이 된다. 계산 방법 (GRM=Yearly Gross Rent/Price).
