상업용 건물과 샤핑센터를 매입·매도할 때에 “우리는 도대체 어디에 기준을 두고 가격을 어떻게 책정해야 하는가”가 가장 중요한 관심사다. 또한 투자자가 샤핑센터를 구매하고자 할 때에 가장 먼저 무엇을 생각하며 투자할 것인가에 대하여는 물어보나마나 당사자들이 더 잘 알고 있다. 상업용 건물 가격 책정 방법과 리스 조건에 대한 중요한 부분에 대하여 정확하고 구체적으로 알 필요가 있다.

첫째, 샤핑센터 구매에 있어서 미국 부동산업자들은 일반적으로 건물 크기가 아닌 렌트 수입을 기준으로 가격을 결정하게 되므로 투자시 상당한 주의가 요망된다. 예를 들어 한인타운의 렌트가 스퀘어피트당 평균 2달러50센트라고 가정해 보면, 부촌으로 잘 알려진 베벌리힐스 지역은 스퀘어피트당 7~8달러로 같은 크기의 건물을 가지고 있다해도 가격은 엄청난 차이가 나게 된다.

상업용 부동산 구매시 또한 중요한 것은 지역과 입주해 있는 테넌트 그리고 총수입에서 경비를 빼고 난 순수입(Net Operated Income·NOI)이다. 상업용 부동산은 순수입을 팔고자 하는 가격으로 나눈 순수자본 수익률, 즉 ‘캡 레이트’가 보통 7~8%에 거래가 이뤄지고 있다.

예를 들어 매매가격 280만달러 상가의 연 순수입이 20만달러면 캡 레이트는 7.14%(20만/280만×100)가 된다. 여기서 알 수 있는 것은 연 순수입이 높을수록 캡 레이트는 정비례하여 높아짐으로 이를 염두에 두고 투자를 분석해야 한다. 또한 건물의 수명, 건물구조와 장기적 측면에서의 수요공급에 대한 미래 부동산 가치를 분석해야 할 것이다.

둘째로, 한인들은 타민족에 비해 스몰 비즈니스를 많이 하는 경향이 있다. 상업용 부동산의 리스 종류도 다양하지만 먼저 리스 조건들을 자세히 검토해야 한다. 항상 접하는 문제들이지만 예를 들어 월 렌트가 3,000달러에 3년 리스를 했다면 총 10만8,000달러라는 거액을 3년 동안 내기로 약속한 것이다.
만약 10년 이상 계약을 했다면 36만달러 이상을 내야 할 것이다. 대표적인 항목에 불과하지만 기간에 따라 엄청난 돈이 걸려있기 때문에 전문가들의 도움이 필요하다. 대형 백화점 또는 샤핑센터에 장기 입주시 경우에 따라 건물주가 테넌트를 위해 10만달러 또는 그 이상으로 비즈니스 하는데 도움을 줄 수도 있다.

건축(실내장식, 부엌공사, 화장실 수리, 사인 등) 공사비로 지출되는 부분에 건물주가 돈을 줄 수 있고 또한 프리 렌트로 공사기간 동안 건물주가 테넌트를 위한 베니핏을 제공할 수 있다. 전문가의 도움 없이 많은 돈이 관련된 리스 계약서를 상세하게 검토 없이 서명하는 사람들이 생각 외로 많기 때문에 다음과 같은 사항에 유의해야 한다.

(1)리스 계약서 종류. (2)리스 기간과 옵션기간. (3)리스 공간면적과 스퀘어피트당 얼마를 내야 하는가. (4)렌트 인상 조건이 고정인지, 연 몇 %로 올라가는지, 아니면 미 연방노동부가 매달 발표하는 소비자 물가지수(CPI)에 의해 조정이 되는 것인지 확인한다. (5)NNN 리스인 경우 입주자가 기본 렌트에 더해 매월 지불하는 과외경비(건물운영비, 부동산 세금, 건물보험료)를 스퀘어피트당 얼마 내야 하는지 확인하다. (213)268-5697


스캇 김 <미주 부동산>