멀티플 유닛 하우스 매입 붐
집을 한 채 장만하고 싶은데 돈이 좀 모자란다. 어떻게 하면 좋을까. 한 채가 어려우면 두채, 세채를 사면된다. 무슨 뚱딴지같은 소리냐고 할지 모르지만 실제로 많은 주택 바이어들이 그런 방식으로 자신의 집을 마련하고 있다. 싱글 하우스를 사는 대신 멀티 유닛 하우스를 사서 한 채는 본인이 살고 다른 유닛들은 세를 줘서 그 수입으로 타산을 맞춘다. 어떤 경우는 주인은 한푼도 들이지 않고 렌트수입만으로 모기지 페이먼트가 된다.
멀티플 유닛 부동산이라면 싱글하우스보다 값이 훨씬 더 나가지만 유닛이 많다고 가격이 비례적으로 증가하는 것은 아니기 때문에 이런 방식이 가능해진다. 예를 들어 단독 주택이 30만 달러라면 듀플렉스(2가구 주택) 가격은 60만 달러 아래고, 트리플렉스(3가구 주택)는 90만달러 한참 밑이다.
이보다 중요한 것은 세를 준 유닛에서 나오는 렌트를 주인의 소득으로 쳐주기 때문에 싱글 하우스를 살 때 보다 훨씬 많은 모기지 융자를 받을 수 있게 된다는 점이다. 싱글 하우스는 요즘 집값이 올라 보통 백만달러의 절반이나 되기 때문에 사기가 어려움에도 불구하고 그 보다 덩치가 크고 가격도 비싼 멀티플 패밀리 하우스는 매입할 수 있다는 말이 이래서 성립한다.
다세대 주택 시장은 최근 전국적으로 뜨는 분야다.
메이저 주택 융자 기관인 패니 매에 의하면 2가구 내지 4가구의 다세대 주택에 대한 모기지 융자는 최근 2년간 세배나 늘었다. 이런 추세는 LA를 비롯한 대다수 지역도 마찬가지다.
패니매가 지난 2000년 사들인 다세대 주택 모기지 채권은 90억달러였으나 지난해에는 무려 310억달러로 크게 늘어난 것을 보면 이 시장이 얼마나 빠른 속도로 번성해 가고 있는 가를 쉽게 알 수 있다.
매서추세츠의 경우 2-4 가구 주택 판매는 지난해 3.5% 증가, 사상 두 번째로 많은 거래량을 기록했다. 시카고는 더 뛰었다. 지난해 2-4 세대 주택 판매가 12.5% 급증했고 올해 들어서는 이같은 소규모 건물 거래가 더 빠른 속도로 이뤄지고 있다.
다세대 패밀리 하우스 매입이 붐을 이루고 있는 이유는 많다.
주된 요인은 매입 능력 때문이다. 다세대 주택이 더 사기가 쉽다. 대부분의 지역에서 두채가 한 채보다 가격이 낮다.
일례로 5채중 한 채가 다세대(2-4가구) 주택인 뉴저지주 뉴왁의 경우를 살펴보자. 소득이 이 지역 중간평균인 사람이라면 이 동네서는 단독 주택을 살 수가 없다. 소득 자격에 미달하기 때문이다. 그러나 듀플렉스라면 융자받을 자격이 생긴다.
즉 연간소득이 5만7,000달러인 바이어라면 16만6,000달러의 모기지를 융자받을 수 있지만 중간평균 가격이 20만5,000달러인 지역이라면 단독주택을 살 수가 없다. 그러나 듀플렉스라면 렌트수입의 75%를 주인의 소득으로 간주해 주기 때문에 10만달러이상을 더 융자받을 수 있게 돼 매입이 가능해진다.
다세대 주택은 동부 대도시 지역의 경우 비중이 크다. 뉴저지주 서시 시티의 경우 9만9,000세대중 41%가 2-4가구의 다세대 주택이며 보스턴도 25%를 차지한다. 밀워키는 19%, 샌프란시스코는 전체 주택의 15%가 2-4가구 다세대 주택이다.
첫 주택 매입자 수가 증가하는 것과도 무관하지 않다. 처음 집을 사는 사람의 다수는 이민자들인데 많은 경우 대가족이어서 다세대 주택이 이들의 기호에 딱 들어맞는다.
다세대 주택 시장은 10여년전 소수의 투자자들에 의해 좌지우지되던 시절과는 상황이 크게 변했다. 매서추세츠주 부동산협회장 피터 케이시는 “최근의 멀티패밀리 하우스 마켓은 계속 늘어나는 이민자 가정의 수요에 의해 상승세가 확실하게 뒷받침되고 있다”고 전한다.
버팔로 나이아가라 부동산 협회의 부회장 브루스 윌슨은 “여유 자금을 투자해 두기도 좋다는 말”이라고 설명을 덧붙인다.
다세대 주택을 찾는 동기야 어떻든 간에 다세대 주택에 대한 융자는 과거 어느 때보다도 조건이 좋다.
단순 매입의 경우는 당연하고 지붕, 부엌, 전기 배선등을 전면적으로 개수하는 경우에도 융자가 이뤄진다. 소득이 낮은 바이어를 위해 특별히 마련된 모기지 융자 마저 있을 정도다.
더욱이 주인이 다세대 주택내 한 가구에 살면 융자는 더 저렴하고 쉽게 이뤄진다. 주인이 거주하는 경우에는 5%만 다운하면 융자가 나온다. 낙후지역에 있는 다세대 주택을 사는 경우에는 3%만 다운을 해도 된다.
융자 심사도 신축적으로 행해진다. 예상되는 렌트 수입의 65%내지 75%를 소득으로 간주해 준다. 패니매처럼 렌트를 융자신청자의 소득에 가산시키도록 하는 경우가 있는가하면 원금 이자 세금 보험등 다세대주택에 대한 전체 페이먼트에서 렌트수입을 빼서 살 사람의 매입능력을 심사하는 기관도 있다. 어떤 경우든 렌트수입 1달러당 75센트가 융자심사시 반영하는 최대 액수이다.
‘내 집’을 마련해줄 뿐 아니라 또 한편으로는 투자자로서의 안목도 키우게 하는 멀티패밀리 하우스. 지금은 성공한 많은 부동산 거부들이 멀티 패밀리 하우스 투자에서부터 시작했지만 상당한 난관이 있을 것이라는 각오는 해야 한다. 비록 작은 세대의 부동산이지만 랜더로드가 된다는 것은 쉬운 일이 아니기 때문이다.
일년 12달 내내 세입자가 들어와 있을 것이라는 보장은 전혀 없다.
패니매 부회장 밥 사하디는 “실제로 처음에는 세 주는데 큰 어려움을 겪을 것”이라고 말한다. 따라서 다세대 주택을 매입하기 전에 전문적인 상담이 필요하며 매입후에도, 또 랜드로더로서 자리가 잡힌 때에도 그 단계에 맞는 전문가 카운슬링이 필요하다는 것이다.
또 매달 렌트를 거둬야 하는 쉽지 않은 작업이 기다리고 있고 매달 페이먼트도 꼬박 꼬박 해야 하며, 한 밤중에 전기 퓨즈가 나갔으니 고쳐달라는 세입자의 전화에도 즉각 뛰어 나갈 각오를 해야 할 것이다.
