양도소득·비용·판매후 청사진

시세차익 부부 50만달러까지 면세
매각후 투자계획 명확히 세워야
새집 구입시 비용·재산세등 분석


3년 전 글렌데일에 주택을 구입한 한인 A씨는 최근 이를 팔아 20만 달러가 넘는 시세 차익을 올렸다. 24만달러에 집을 장만해 4만달러를 들여 리모델링을 했고, 50만달러에 팔았기 때문이다. A씨는 주택을 판돈으로 자신이 거주할 집과 임대용으로 쓸 수 있는 2유닛으로 된 임대용 주택을 구입했다.

A씨가 주택판매 후 주거용 주택외에 임대용 주택까지 구입할 수 있었던 데는 주택판매소득에 대해 세금을 물지 않아도 됐다는 것도 큰 이유가 됐다. 3~4년 사이 주택가가 최소 2배 가까이 치솟으면서 주택을 팔아서 남길 수 있는 소득도 크게 늘었다. A씨의 경우처럼 주택판매소득의 세금면제 혜택을 이용하면 예상보다 큰 수익을 거둘 수 있지만 이를 적극적으로 활용하는 사례는 그리 많지 않다. 양도소득세법 개정에 따른 주택 판매 후 활용법에 대해 알아본다.

■IRS 코드 121
현재 주택판매소득에 적용되는 세법(IRS Code 121)은 지난 97년 제정된 것으로 과거 5년의 기간동안 2년 이상 집을 소유하고, 또 그 집에 살았다면 25만달러까지의 판매차익에 대해서는 면세혜택을 주고 있다. 부부인 경우 상한선은 50만달러로 2배가 된다.

법이 개정되기 전에는 면세 혜택을 받기 위해서는 판매가 보다 더 비싼 주택을 사야했고 그렇지 않을 경우 세금을 내야했기 때문에 집을 팔고 렌트를 얻어 나가려던 사람들도 세금 부담을 크게 느껴야 했다.

지난 97년 개정이전 세법은 55세 이하의 개인이 거둔 주택판매소득의 12만5,000달러까지만 면세혜택을 줬고 이도 일생의 한번으로 한정했다.
하지만 현재 주택판매자들은 연령에 상관없이 요구조건만을 충족시킨다면 면세혜택을 받을 수 있다. 과거같으면 세금으로 지출해야 할 금액이 절약되기 때문에 이는 주택판매를 결정하는 중요한 요소의 하나가 되고 있다.

■판매후 지출 비용
최근 샌호제에서 세리토스로 옮겨온 한인 B씨도 면세혜택을 최대한 누린 경우다. B씨는 약 4년전 샌호제에 50만달러를 주고 구입해 1년전 100만달러를 주고 팔아 50만달러의 판매차익을 거뒀다. B씨는 1년간 사업기회를 물색해 안정적인 미국 음식점을 50만달러에 매입했고, 나머지 금액은 새로 조성되는 주택단지의 새집을 사는데 썼다. B씨는 비즈니스와 주택의 문제가 해결돼 이젠 작은 임대용 부동산을 물색중이다.

물론 A와 B씨의 경우처럼 주택가가 때맞춰 최대한 올라줬고 그 다음의 재정운용도 성공적으로 이뤄진 경우라면 이상적이다. 실제론 주택판매자들은 눈앞의 수익만을 보고 집을 팔기보다는 주택판매 후 그 자금을 이용해 무엇을 할지 계획이 선후에 주택판매에 나서야 한다.

렌트를 할지, 더 싼 집이나 더 비싼 집으로 옮길지, 타주로 이주를 할지 등을 고려해야 한다. 장기적으로 세금으로 인한 영향도 생각해야 한다. 다시 주택을 구입하지 않을 경우 그 동안 받던 모기지융자 이자지불에 대한 세금공제 혜택이 없어진다는 것도 잊지 말아야 한다.

새로 주택을 구입할 경우 받는 이자율, 클로징 코스트, 이사비용 등도 주택판매순소득을 줄어들게 하며, 역시 새로 융자를 얻어 집을 사도 재산세는 계속 납부해야 한다.

■주택판매후 청사진
몇 년 사이의 주택가 상승과 세제혜택은 주택규모를 줄이려는 은퇴자들과 사업자금이 필요한 사람들에게는 이상적인 조건이다.
하지만 주택판매소득에 대한 기대만으로 집을 팔았다간 역시 비슷한 수준의 주택마저 되사기 어려워질 수도 있기 때문에 집을 팔고 어떻게 할지 명확한 청사진이 나온 후에 실천에 옮기는 것이 중요하다.
‘뉴스타 부동산’ 앤디 김씨는 “LA 한인타운의 집 값을 예로 들어도 10년 전보다 평균 2배 가까이 뛰었기 때문에 주택판매 후 수익을 활용할 방법이 많아졌다”고 말했다.

■주택판매소득세 혜택 증가
장기 자본소득에 대한 세율을 낮추는 법안이 지난 달 의회를 통과해 주택판매소득에 대한 세제혜택이 증가하게 됐다.
독신자인 주택소유주가 주택판매로 35만달러의 소득을 남길 경우 이중 10만달러가 과세대상 소득이 되는데 이 독신자가 고소득층에 속해있다면 20%의 세율을 적용받아 2만달러를 세금으로 내야 한다. 고소득층 아래 2단계의 소득계층이라면 10%인 1만달러를 역시 세금으로 내야 한다. 바뀐 세법은 세율자체가 15%~5%로 소득계층에 따라 세율이 5% 줄어들었다. 단 2003년 5월 6일 이후 판매된 주택에만 적용된다.


■배우자가 사망하거나 이혼한 경우
연방국세청(IRS)은 배우자가 사망한 경우라도 그 세금연도에 주택을 판매했다면 역시 최대 50만달러까지 주택판매 소득에 대한 면세 혜택을 부여한다.
만일 해를 넘겨 주택을 판매한다면 1인 면세 금액 최대치인 25만달러까지만 혜택을 받을 수 있다. 하지만 주택명의가 부부공동소유로 돼 있었다면 배우자 사망시의 주택시가를 과세기준으로 물려받아 향후 더 큰 면세혜택을 받을 수 있다. 이혼을 했더라도 배우자중 1명이 과거 5년중 2년 이상을 살았다면 50만달러의 판매세 면제 혜택을 받게 된다.


독신자의 주택판매소득 산출의 예


주택구입원가 250,000
+취득비용 3,000
+주택개량* 50,000

총주택비용 = 303,000

주택판매가 500,000

-클로징비용 10,000
-주택판매수리비** 25,000

순판매가 = 465,000


순판매가와 총주택비용의 차액

=순수익 --> 162,000

<배형직 기자>