주택소유주들 지난해 재산 크게 늘려

재산 증식에는 뭐니뭐니 해도 집이 최고다. 집을 가진 사람은 최근 재산을 크게 늘렸고 집이 없는 사람은 재산이 거의 늘지 않았다.
하버드 대학 주택공동센터가 최근 발표한 ‘전국 주택상태’ 보고서에 따르면 최근 수년간 전국적인 주택가격 상승으로 주택 소유주들은 재산상의 큰 이득을 봤다. 주택이 갖는 재산 증식 지렛대 효과는 아파트 렌트 거주자들의 미미한 재산증식에 대비해 보면 더욱 뚜렷이 드러났다.

미국 전체로 볼 때 주택 소유주들은 2002년 중 전반적인 주택가격 상승으로 4,050억달러나 재산을 불렸다. 융자액을 뺀 전체 주택 순재산은 7조6,000억달러로 집계됐다.


재산이 늘어난 덕분에 주택 소유주들은 주택가치 상승과 저금리를 이용한 주택 재융자를 통해 엄청난 현금을 끌어다 썼다. ‘멀티플’ 재융자가 붐을 이뤄 총 재융자액이 2002년 한해에만 2조5,000억달러에 달했으며, 재융자를 통한 현금 인출과 저금리로 인한 페이먼트 절감으로 2,000억달러가 경기부진에 허덕이는 미국 경제에 수혈됐다.

이 보고서는 결론적으로 “가계에서 중심적인 재산은 주식도 아니며 다른 투자재산도 아니며, 바로 주택 자산”이라고 천명했다.
한 가정의 재산증식은 주택의 순자산가치(home equity)란 수단을 통해서 대부분 이뤄진다는 것. 홈 에퀴티가 있음으로 해서 세금혜택이 있는 모기지 융자와 소비자 대출(일례로 에퀴티 라인)을 얻을 수 있으며 집을 판 차익금에 대한 세금도 대부분 면세돼 다른 투자수단에 비해 매우 효과적이다. 주택이 갖는 이런 장점은 뛰어난 성과를 가져다 줬다.

이 보고서에 따르면 2001년중 주택을 가진 가정의 중간평균 순재산(net wealth)은 약 17만2,000달러였고 아파트 렌트 거주자의 순재산은 4,810달러에 불과했다.

주택소유주의 순재산에는 주택 매입시 다운페이먼트도 들어 있지만 최근 수년간의 주택가격 상승으로 인한 자산가치 증가분이 더 많은 부분을 차지한다. 집 있는 사람은 다운페이먼트라는 첫 출발점에서 앞서 있지만 홈 에퀴티가 상승함으로써 아파트 렌트 거주자보다 훨씬 많이 재산을 늘리고 있는 것이다.

홈 에퀴티가 갖는 재산상의 비중은 소득이 상대적으로 낮은 층의 주택소유주의 경우에 더 컸다. 전체 주택소유주 중 소득계층상 하위 20%에 속하는 가정의 중간평균 소득은 6만8,000달러. 이 그룹에 속하는 가정의 반수 이상은 홈 에퀴티가 보유하고 있는 전체 재산의 80%이상을 차지했다. 참고로 아파트 거주자중 소득이 하위 20%에 속하는 가정의 중간평균 순재산은 500달러뿐이었다.

한편, 이 보고서는 현재의 주택시장 상황을 진단하고, 장단기 주택시장 전망에 대해서도 견해를 내놨다. 이 보고서는 ▲1997년 이후 계속되고 있는 소득상승을 상회하는 주택가격상승, ▲2001년과 2002년의 1978년 이후 최고조의 가격상승은 주택시장의 위험요인이 되고 있다는 일반론에 동의했다. 그러나 최근 들어 이미 조정이 이뤄지고 있으며 일각에서 우려하는 시장붕괴와 같은 현상은 대규모의 실업이 발생하지 않는 한 일어나지 않을 것으로 예상했다.

그리고 장기적으로 볼 때는 인구 경제적 이유 때문에 경기 상황에 거의 영향 받지 않고 주택가치는 상승할 수밖에 없다고 주장했다.