준비 ‘차근차근’ 샤핑은 ‘꼼꼼하게’

모기지 금리가 수십년래 최저치를 기록하면서 부동산 시장이 유례 없는 호황을 누리고 있지만 집 값도 크게 치솟아 서민들의 내 집 마련은 더 어려워졌다. 내 집 장만의 꿈을 꾸고 있는 예비 주택구입자들에게 필요한 것은 올바른 주택구입 절차에 대한 정보다. 주택구입 과정에서 주의할 점이 무엇인지를 꼼꼼히 챙겨본 소비자일수록 에이전트로부터 불합리한 대우를 당하거나 융자사기 피해를 입을 가능성도 줄어든다. 지난 21일 나성영락교회에서 열린 한인 기독교 커뮤니티개발협회(KCCD) 주최 ‘주택마련 정보 박람회’에서 소개된 첫 주택구입 절차와 정보를 모아본다.

◆주택구입 과정에 들어가기 전에-아미어 엘라히
집을 사기 위해서는 무엇보다 크레딧이 중요하다. 크레딧에 대한 이해를 통해 현재의 점수가 좋지 않다면 미리부터 준비를 한다면 1~2년 후에는 좋은 크레딧으로 회복해 융자를 받을 수 있게 된다.
크레딧 점수가 상승해 융자가 가능해지면 주택융자 샤핑을 해야 한다. 고정/변동, 다운페이먼트, 클로징 코스트 등 제반 용어를 정확히 이해하고 사전융자 승인도 받아 놓으면 주택 샤핑의 시간을 줄일 수 있다.
실제로 예산에 맞고 마음에 드는 집을 찾으면 결정은 빠르게 해야 한다. 물론 주택구입 과정 전반에 대한 교육을 받아 놓는 것이 유리하다. 실수를 막을 수 있을뿐더러 정부나 비영리 단체의 보조 프로그램을 이용하려 할 때 요구조건이기도 하다.
LA 이웃주택서비스(NHS)는 LA 시정부 등과 함께 주택구입 보조 프로그램을 공동으로 진행하고 있기도 하며 교육 및 개발 사업도 시행한다. 오는 7월26일과 8월2일에는 양일에 걸쳐 ‘내 집 장만 한국어 교육 프로그램’을 실시할 예정이다. 시간은 오전 9시~오후 4시로 참가비는 50달러다. (888)895-2647, Wilshire Blvd. #200

◆크레딧부터 잘 쌓고 관리하자-리처드 해리스<스프링보드>
크레딧은 빚을 지고도 얼마나 잘 값을 수 있느냐에 대한 기록으로 차와 집을 사는 거래에선 필수적이다. 크레딧 리포트(Credit Report)는 현재의 부채, 페이먼트의 기록, 계좌의 잔고액수 등 현재까지의 금융거래 흔적이 고스란히 나타나 있다.
크레딧 점수(Credit Score)는 융자를 해줄 경우 돌려 받지 못할 위험성이 얼마나 되는지를 파악하는 점수다. 크레딧 리포트는 과거 금융거래 기록을 바탕으로 점수를 매긴다. 점수가 높다는 것은 채권자로서는 위험부담이 줄어든다는 것. 당연히 이자율과 크레딧 점수는 반대로 움직이게 된다. 점수는 일반적으로 300~850점 정도로 680 이상이면 좋은 점수로 대우받는다.
신용평가 점수를 올리기 위해서는 페이먼트를 정시에 하고, 크레딧 카드를 한도액 내에서 자주 쓰되 바로 갚는 습관을 가져야 한다. 아파트 렌트나 자동차 구입을 위해 돌아다니다 보면 본인이 아닌 3자에 의해 크레딧 점수 요청이 들어오는 것도 크레딧 점수를 떨어뜨리게 된다. 체킹 어카운트를 이용한 ATM 크레딧 카드는 점수에 어떤 영향도 미치지 않는다.
크레딧 리포트를 뽑았는데 자신이 하지 않은 거래가 들어있다면 신분도용(Identity Theft)을 당한 것이다. 대개 크레딧 리포트 에이전시에 잘못된 점을 알려서 수정받을 수 있고, 거래한 적 없는 금융기관에서 본인과의 관계를 증명할 증거를 제시하지 못하면 수정될 수 있다.
스프링보드(Springboard)는 크레딧에 관련해 교육 및 상담 업무를 진행하는 비영리 단체다. www.credit.org, (888)669-2227

◆융자는 어떻게 해야 받을 수 있나-프랜시스 서<컨트리와이드 홈 론>
융자기관에서는 몇 가지 단계를 거쳐 융자의 승인 여부를 결정한다.
고정적인 수입이 보장되는 직장생활에 대한 근거가 있어야 한다. 고정되고 안정된 월수입이 있어야만 주택구입자는 페이먼트를 할 수 있다.
실제 주택구입 비용을 평가해 본다. 다운페이먼트와 클로징 코스트 등을 합산하면 현재 능력대비 지출 규모가 파악된다. 또 월 고정비용이 분석된다. 수입에서 자동차 페이먼트, 크레딧 카드 빚 등을 제하고 남는 비용으로 주택 페이먼트와 생활이 가능한지 평가해야 한다.
역시 크레딧 기록은 융자기관이 융자여부를 판단하는 가장 중요한 기준이다.
시간이 있을 때 융자 가능성과 금액 등을 파악해 사전승인을 받아놓으면 결정적인 주택구입 시점이 왔을 때 이를 실천에 옮길 수 있다.
컨트리와이드 홈 론은 모기지 융자 기관으로 역시 정부와 비영리 단체의 각종 프로그램에 예산을 배정해 놓고 적극적으로 참여하고 있다.
(714)791-5889, francis_suh@countrywide.com

◆주택구입 보조 프로그램은 어떤 것들이 있는가-데이지 마, 조지 기옌
LA시와 카운티에서 실시하는 주택구입 보조 프로그램은 주로 저소득층을 대상으로 다운페이먼트에 해당하는 금액을 무이자로 페이먼트 없이 장기 융자해 주는 것이다. 약정 기간을 살 경우 융자금은 상환할 필요가 없게 된다. 먼저 시와 카운티 정부의 프로그램을 제공하는 융자기관에서 사전 승인을 받아야 한다.
LA CDC는 주택구입 프로그램(HOP)을 운영하며 신청자가 타겟 지역에 거주할 경우 5만달러나 주택가의 25%중 작은 쪽을, 비 타겟 지역인 경우 4만달러나 주택가의 20% 중 작은 쪽을 융자해 준다. 20년 내에 팔거나 이사할 경우 원금을 상환해야 한다. (323)890-7281(브로셔 요청), (323)890-7248(데이지 마), www.lacdc.org
LA시 주택국은 저소득층을 대상으로 최대 7만5,000달러까지 지원해주는 홈웍스(HOME WORKS!) 프로그램을 운영한다. 월 페이먼트가 없고 채무상환이 유예되기 때문에 ‘소프트 세컨드 론’(Soft Second Loan)으로도 불린다. 7만5,000달러의 지원금은 다운페이먼트 용도로는 최대 6만달러까지, 집수리용으로는 최소 5,000달러 이상을 써야 한다. 4인 가족 연소득 4만5,100달러 정도가 해당선이다. 30년 동안 의무 거주해야 한다. (213)808-8585

◆준비가 됐다면, 주택 샤핑을-우디 최
집을 사기로 결심하면 자녀가 있다면 학군과, 통근시간, 투자가치 등을 종합적으로 고려하되 융자승인을 미리 받아 얼마짜리 집을 사서 매월 페이먼트는 얼마가 가능한가를 미리 파악해야 한다. 재산세와 화재보험도 꼭 포함시켜야 한다.
해당 지역 전문 에이전트를 선정해 가급적 많은 집을 보도록 하고 결심이 서면 에스크로 기간은 넉넉히 잡는다. 오퍼를 쓸 때 에이전트와 논의해 문제가 생길 경우 빠져 나올 구멍도 만들어 놔야 한다.
에스크로 오픈 후 3일 안에 주택가의 3%를 디파짓해야 하며 이 기간 홈 인스펙션을 통해 주택의 하자가 없는지 꼼꼼히 파악한다. 화재보험도 샤핑해야 하며 문제가 있으면 셀러에게 수리를 요청한다. 셀러에게 가급적 많은 질문을 던져 보는 것이 중요하다. (213)386-3400, www.grnusa.com

<배형직 기자> hjbae@koreatimes.com