리스에 ‘5년에 5년’혹은‘10년에 10년’이라고 하면 첫 5년과 10년은 처음 리스기간을 일컫는 것이요, 그 다음 5년과 10년은 옵션을 말한다. 입주자가 원하는 경우 옵션기간을 포함해서 리스를 받을 수 있다는 뜻이다. 옵션(Option)은 건물주나 입주자에게 매우 중요한 리스조항이다. 첫째, 옵션은 입주자의 권리이나 꼭 적절한 방법으로 행사를 해야 한다. 둘째, 옵션이 시작되는 해의 렌트를 적정 시장가(Fair Market Value)로 다시 정하여 합의를 해야 한다. 셋째, 옵션 행사 후 그 다음해부터는 원래 리스에 계약이 된 대로(예:소비자 물가 상승률) 렌트가 오른다는 것을 상기할 필요가 있다. 넷째, 그 외 제반사항들의 규정에 세심한 주의를 요한다. 이 조항들을 하나씩 자세히 살펴보자.
한 고객의 케이스였는데 건물주가 옵션이 있으니까 편지를 보낼 필요가 없다고 말해서 서면 통고를 하지 않았다고 했다.
그래서 말한 대로 옵션을 받아 비즈니스를 경영했으면 변호사 사무실을 찾아올 일도 없었을 것이다. 문제는 건물주가 마음이 바뀌어 리스계약대로 하자고 태도를 바꿨다는 것이다. 법적으로 서면통고를 리스규정대로 안했으면 옵션행사를 안한 것이기 때문에 말로 약속한 것은 소용이 없는 것이다. 이 케이스는 변호사의 법적 논리가 아니라 인간적으로 타협할 수밖에 없었다. 건물주와 잘 타협이 된 케이스였으나 입주자의 입장에서는 얼마나 황당했겠는가.
입주자가 옵션을 행사할 때 서면통고를 할 뿐 아니라 옵션행사 통고내용은 복사본을 만들어 보관하고, 등기우편으로 보내 확인 배달증(Certified Return Receipt Requested Mail)까지 받아두는 것이 바람직하다. 여기서 중요한 쟁점이 있는데, 옵션사용 권한은 입주자한테 있는 것이지 건물주한테 있는 것이 아니라는 것이다. 많은 분들이 옵션사용을 건물주의 허가사항으로 오해하고 있다.
처음 리스에 옵션을 받았으면 건물주한테 따로 허락을 받아야 할 필요가 없다. 일반적으로 리스 옵션 규정에 언제, 어떤 방법으로 건물주에게 통고해야 옵션이 유효하다는 것이 있다. 예를 들어 리스가 끝나기 90일에서 120일전에 옵션을 행사할 의사를 서면으로 통고해야 한다는 규정이 있으면 그대로 이행해야 옵션의 권리를 행사하는 것이다.
옵션기간이 정해졌다고 해서 모든 문제가 해결된 것이 아니다. 만일 건물주가 옵션기간에 렌트 금액을 두 배로 올리면 어떻게 하겠는가? 많은 리스는 옵션을 시작할 때 그때의 적정시장가격(Fair Market Value)을 정하게 규정돼 있다. 그런데 그때의 적정 시장가격이 말같이 쉬운 것이 아니다. .


박재홍 <변호사> (714)901-4545