3. 한국 부동산 미국 판매 법규
한국에 있는 부동산을 미국에 거주하는 사람에게 판매할 때는 미국 정부기관에 사전 등록해야 된다.
‘구입자에 대한 경고 문안’도 광고에 기재해야 된다. 미주 한인 부동산 업자도 이곳 신문에 대문짝만하게 광고를 했었다. 한국 업체가 광고비용을 이곳 부동산 업체에 대납해 주기도 한다.
어떤 한인 부동산 업자는 자기 회사 안에 한국 부동산 판매 전담 부서가 있다고 선전하고 있을 정도이다. 미주 한인 부동산 업자들이 연관되었을 때는 이들 상대로도 피해 배상 청구를 할 수 있다. 면허법 위반이다. 그리고 부동산국의 기금에서도 피해 보상을 받을 수 있다. 연방법과 주법을 모두 준수해야 된다.
4. 연방법
한국에 있는 부동산을 미국에 판매할 때는 연방 정부와 주 정부에 등록비를 지불하고 등록한 후 허락을 받아야 한다.
연방 정부에는 주택과 도시개발청(HUD) 내의 타주 부동산 판매 등록부(Office of Interstate Land Sale Registration, OILSR)에서 담당한다.
그리고 부동산 판매 사기방지법(Interstate Land Sales Full Disclosure Act)을 준수해야 된다.
연방법에 따르면 “부동산의 대상은 토지, 주택, 상가, 건축이 된 것이건 안된 것이건 허락을 받은 후에 판매 또는 임대를 할 수 있다.
판매자는 구입자에게 모든 사실을 정확하게 전달해 줌으로써 구입하기 이전에 사기 당하지 않도록 결정할 수 있게 해야 한다는 것이 법의 목적이다.
판매를 위한 판촉활동도 여기에 해당된다. 광고물도 접수시켜야 한다. 빈 토지에 건축을 할 조감도에는 ‘아직 건설되지 않은 것’이라고 표기해야 한다. 부동산 내역을 등록해야 한다. 이렇게 하는 데도 사기를 당하기도 한다.
피해자는 재산 손실 차액, 다른 제반 비용 청구 및 변호사 비용 청구, 계약 이행, 계약 취소를 요구할 수 있다. 사기가 발견되었을 때는 발견한 일자 또는 발견할 수 있었던 일자로부터 3년 간이다. 고의적으로 법을 위반, 또는 거짓 설명을 했으면 형사범으로서 중범에 속한다. 5년의 형무소 또는 1만달러의 벌금 또는 양자에 처한다.
5. 주법
각 주마다 외국 부동산이나 타주 부동산을 당해 주민에게 판매할 때는 각 주 정부 부동산국에 등록하게 되어 있다. 캘리포니아주의 경우 1993년 1월1일부터 외국의 부동산을 주민에게 판매할 때는 ‘등록’ 제도가 없어졌다.
그러나 외국 부동산을 판매나 임대 판촉활동 광고물, 기사, 초대장에는 구입자가 사기 당하는 것을 보호하기 위해서 주 정부의 경고문을 기재해야 한다.
경고문 내용은, 부동산국에서 부동산 광고, 계약, 부동산 상태 등 여러 가지를 조사하지 않았다.
구입하려는 사람은 부동산이 위치한 국가의 부동산 관련 전문인 또는 변호사와 상담을 받아라”는 여러 내용들을 개재해야 된다.
부동산 소유주가 아닌 사람이 판매 및 임대에 대한 자기 노력의 대가를 예상하고 판촉활동을 했을 때는 캘리포니아 부동산 면허가 있어야 한다. 위반 시에는, 모든 것이 합법적으로 준수될 때까지 판매중단 등의 조치를 할 수 있다.
이런 법률 위반 시에는 1만달러 이하의 벌금과 6개월 이하의 징역 및 양쪽을 겸할 수 있다.
6. 피해 보상 청구
구입자는 판매자 상대로 민사 형사상의 피해청구를 할 수 있다. 그리고 판매자의 회사 또는 계열 회사가 미국에 있을 때는 이들 상대로 소송을 할 수 있다.
만약에 부동산 면허자가 한국 부동산 판매 판촉활동을 했을 때는 이들 상대로 피해 청구를 할 수 있다. 그리고 주 정부 부동산국에 통고함으로써 부동산 면허 기금으로부터 피해 보상을 받을 수 있다.
한 면허자의 한 사건에 대해서는 최고 2만달러, 여러 사건에 대해서는 최고 10만달러까지 부동산국 면허 기금에서 보상받게 된다.
이 기금(recovery account fund)은 1964년 7월1일에 시작되었다. 면허비에서 일부를 기금으로 적립한 돈이다. 부동산 업자로부터 당한 피해를 보상받는 것이다.
(909)684-3000


김 희 영
<김희영 부동산/ 융자 대표>